Les maisons mitoyennes
Les maisons mitoyennes ne forment pas un bâtiment collectif !
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par mail personnel l'objet d'un éclaircissement
et non pas d'une solution à une situation donnée !
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Article R.442-1 du Code de l'urbanisme :
Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager :
- Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- Les divisions effectuées dans le cadre d'une opération de remembrement réalisée par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d'office régie par le chapitre II du titre II du livre III ;
- Les divisions effectuées par l'aménageur à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté ;
- Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R*431-24 ;
- Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;
- Les détachements de terrain d'une propriété en vue d'un rattachement à une propriété contiguë ;
- Les détachements de terrain par l'effet d'une expropriation, d'une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable antérieure à une déclaration d'utilité publique ;
- Les détachements de terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 à L. 230-6 ;
- Les détachements de terrains résultant de l'application de l'article L. 332-10 dans sa rédaction en vigueur avant la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, ou de l'application de l'article L. 332-11-3.
Le Code de la construction et de l’habitation définit dans son article L231-1 ce qu’est une maison individuelle :
Cela signifie que si un maître d’ouvrage fait construire, en tant que propriétaire, une maison comportant au maximum deux logements distincts « horizontaux », cette maison est une maison individuelle pouvant composer deux lots d'un lotissement.
Si le maître d’ouvrage initial, ou le propriétaire des deux logements, décide de vendre au moins l'un d'eux, l’on n’a plus à faire à une maison « individuelle » mais bien à deux maisons « mitoyennes ».
Pour la Cour de cassation une maison individuelle peut être aménagée, par le maître d'ouvrage ou l'un des propriétaires successifs, en deux logements distincts « horizontaux » qui formeraient deux maison « mitoyennes » non soumises au statut de la copropriété.
Pour le Conseil d'État le nombre d'unités d’habitats individuels n'est pas limitatif pour une maison individuelle au sens de l’article L231-1 du Code de la construction et de l’habitation :
La Cour d’appel administrative de Marseille qui avait suivi la jurisprudence du Conseil d’État, a rappelé ce qu'était une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation :
Pour la « justice administrative » c'est donc l'architecture (usage collectif ou individuel) ou l'aspect extérieur de la construction qui « décide » si l'on a à faire à un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété... ou non !
C'est donc l’article 653 du Code civil qui s'applique :
Donc la loi du 10 juillet 1965, qui concerne des règles d'ordre privé, ne peut pas supplanter les règles d'ordre public sur la construction et l'habitation ainsi que celles d'urbanisme.
De plus la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que la verticalité comme l'a rappelé, lors de la discussion sur la loi M. Raymond Zimmermann rapporteur de la commission de l'assemblée nationale, le 22 avril 1965 :
Ainsi que M. Yvon Bourges, secrétaire d'État auprès du Premier ministre, le 8 juin 1965 devant le Sénat :
Le chapitre II de la loi de 1938 (28 juin) « tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement » évoqué par M. Yvon Bourges a donc été abrogé, par l’article 48 de la loi du 10 juillet 1965, lui-même abrogeant l'article 664 du Code civil :
Donc la législation sur la copropriété du bâti à toujours concerné, la propriété divisée entre plusieurs personnes, des constructions ayant une architecture verticale et non pas horizontale.
Pour faire fructifier leur investissement des promoteurs/syndics, avec la complicité des notaires rédacteurs des actes, créent des faux immeubles d'habitations collectives, alors qu'en réalité l'on a à faire à des maisons mitoyennes, en désignant comme fausses parties communes le gros œuvre (murs et toiture). Ce qui leur permet, comme pour de vrais bâtiments d'habitations collectives, d'attacher aux faux lots, que sont chaque habitation individuelle, des jardins en tant que parties communes à jouissance privative, puisque le statut de la copropriété des immeubles bâtis énumère comme partie commune le sol (assise des constructions).
Comme il est constaté dans l'article « La copropriété horizontale », qui fait référence au présent article, en France, la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique obligatoirement qu'aux immeubles bâtis collectifs d'architecture verticale, ce qui exclut une architecture horizontale (jurisprudence surtout administrative) ; l'alliance promoteurs/syndics notaires s'est donc inspiré fallacieusement du Québec qui autorise que la verticalité puisse s'appliquer à une architecture horizontale (page 374 La Revue du Notariat, Montréal).
Prétendre que le mur mitoyen est une partie commune, au sens de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne peut qu'être réputé « non écrit » car la loi précitée ne déroge pas à la jurisprudence administrative et judiciaire et à l’article 653 et suivants du Code civil !
