La copropriété horizontale

Finalité du blog et rappels de fausses définitions doctrinales !

Les questions (commentaires) seront vérifiées avant de faire,

si besoin est, l'objet d'une réponse, qui ne donnera pas une solution,

à une situation donnée, par un mail personnel !

(pour cela cliquer en bas à droite sur « Poster un commentaire »)

Cet article principal définit la copropriété dite horizontale

qui a été « définie » par le Conseil d'État et la Cour de cassation

est complété par l'article consacré à l'utilité de...

« L'état descriptif de division » !

L'ensemble immobilier (groupement foncier au régime disparate et hétérogène du sol tel un lotissement), qu'est la copropriété dite horizontale, qui n'a pas de fondement légal, a été défini « fallacieusement » par une grande partie de la doctrine (en particulier le notariat par actes authentiques), comme pouvant être une indivision provisoire successorale (articles 815 à 892 du Code civil) ainsi qu'une obligation d'indivision provisoire conventionnelle (article 1101 et suivants du Code civil) d’un terrain, ou unité foncière, en indivision sur lequel sont édifiées des maisons en soi-disant pleine propriété, plaçant ainsi les différents acquéreurs dans la position de coindivisaires fonciers (article 1873-1 à 1873-18 du Code civil) ; en référence aux Titres I^er, III et IX bis du Livre III du Code civil ; en fait cette « situation voulue » correspond à une Société Civile Immobilière d’Attribution (S.C.I.A. : articles L.202-1 à L.202-12 et L.212-1 à L.212-17 du Code de la construction et de l'habitation) qui peut être une division foncière attribuée en propriété ou en jouissance.

Le notariat, qui n'en serait pas à une approximation près, se serait servi de la législation sur les S.C.I.A. pour « créer » la soi-disant copropriété foncière (copropriété du sol) pratique, issue de l'article 1^er de la loi du 28 juin 1938 (page 7578 du J.O.R.F.), qui sera détaillée dans l'article « L’acte notarié de disparition » ; alors que dans l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 il est question de parcelles bâties ou non faisant l'objet de droits de propriété, cette dernière ayant abrogé le chapitre II de la loi du 28 juin 1938.

LE LOT D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER N'EST PAS UN LOT DE COPROPRIÉTÉ !

UN LOT DE COPROPRIÉTÉ HORIZONTALE ÇÀ N'EXISTE PAS !

UN LOT DIT STEMMER EST JURIDIQUEMENT ILLÉGAL !

De nombreux sites dits juridiques définissent ainsi, sous différentes variantes, la copropriété horizontale mais le summum est celle de l'Office Notarial de Baillargues (ONB) sur la responsabilité des notaires qui ont permis la propagation de la méthode Stemmer ; le lien pouvant être modifié suite à une mise à jour du site je vous en livre le contenu :

Le 26 février 2014

Les personnes qui ont été ainsi artificiellement et/ou malencontreusement placées sous le régime de la copropriété (en général dans le but d'échapper à la réglementation des lotissements) souvent souhaitent se libérer des contraintes qui en résultent et devenir plein propriétaires de leurs lots.

Chacun connaît des copropriétés dites horizontales pavillonnaires dans lesquelles les parties communes entre copropriétaires sont le sol et éventuellement la voirie et les espaces verts (autres que des éléments d'équipement communs éventuels).

Les personnes qui ont été ainsi de façon aussi artificielle que malencontreuse placées sous le régime de la copropriété (en général dans le but d'échapper à la réglementation des lotissements et autres division foncières) souvent souhaitent se libérer des contraintes qui en résultent et devenir plein propriétaires de leurs lots.

{{{décision unanime}}}

Cette sortie est possible mais à condition d'obtenir {{une décision unanime de l'ensemble des copropriétaires}}. Si cette unanimité ne peut pas être réunie, des copropriétaires peuvent tenter d'obtenir de l'assemblée à titre individuel l'autorisation de se retirer de la copropriété en utilisant la procédure de scission prévue par l'art. 28 de la [loi n° 65-557 du 10 juill. 1965 (statut de la copropriété des immeubles bâtis)].

La décision de mettre fin à l'état de copropriété doit de manière impérative être prise en assemblée générale des copropriétaires.

Il est conseillé de préétablir et de joindre aux convocations le projet d'acte de partage afin d'éclairer la prise de décision des copropriétaires.

Ce projet fera ressortir, au vu du document d'arpentage dressé par un géomètre, les modalités de division de la copropriété, et des nouveaux lots attribués à chacune des parties. Les copropriétaires seront également informés à cette occasion des conséquences de l'opération du point de vue du droit de l'urbanisme et du point de vue fiscal.

Il y aura lieu aussi de prévoir les modalités selon lesquelles il sera pourvu à la gestion et éventuellement à l'appropriation des parties d'immeubles qui resteront communes entre les lots nouvellement créés : voirie, espaces verts, locaux techniques, etc. Ceci implique la mise en place d'une structure intermédiaire qui peut être une association syndicale libre de propriétaires (ASL). Les statuts de cette association seront également préétablis pour être joints aux convocations et être soumis à l'approbation des copropriétaires.

Une décision unanime est là encore nécessaire.

D'autre part il y aura lieu de procéder à la liquidation du syndicat des copropriétaires, ce qui implique la désignation d'un liquidateur de la copropriété.

Une fois la décision unanime prise, il pourra être procédé au partage, par acte notarié, sans délai dès que les documents soumis à l'assemblée générale auront été approuvés par elle.

{{{publicité foncière}}}

La conséquence du partage total est la disparition de la copropriété, et donc l'annulation de l'état descriptif de division (EDD), qui devra être mentionné au fichier immobilier au service de la publicité foncière.

Concernant les inscriptions ou publications grevant, les lots de copropriété, il est admis que les charges grevant les anciens lots de copropriété sont automatiquement reportées sur les nouveaux lots divis attribués dans le partage (penser à maintenir les lots et leur numérotation même s'ils ne comportent plus de quote-parts de parties communes).

Chacun des anciens lots reçoit une désignation cadastrale correspondant à une unité foncière indépendante sur laquelle s'exerce exclusivement un droit de propriété privatif. Un tableau de concordance entre les anciens lots de copropriété et les nouvelles parcelles cadastrées doit être établi pour permettre d'annoter en toute sécurité le fichier immobilier du changement intervenu dans la désignation des biens immobiliers concernés (un exemple est donné dans l'étude en référence).

Si l'opération laisse subsister des parties à usage commun (existence de voirie de desserte), il sera nécessaire d'identifier spécifiquement ces parties à usage commun par une désignation cadastrale propre sur lesquelles s'exerceront des droits indivis (et non plus une quote-part de parties communes).

Les charges grevant éventuellement les anciens lots devraient être reportées à la fois sur la nouvelle parcelle cadastrale correspondante et sur la ou les parcelles cadastrales créées pour identifier les parties à usage commun, objet des droits indivis.

La ou les parcelles à usage commun doivent être intégrées dans le tableau de correspondance pour identifier pleinement les biens sur lesquels portent désormais les droits de propriété privatifs et indivis affectant chacun des lots annulés. Des exemples sont aussi donnés dans l'étude en référence.

{{{Fiscalité}}}

L'art. 85 de la loi SRU n° 2000-1208 du 13 déc. 2000 a créé un nouvel article 749 A du Code général des Impôts (CGI), ainsi rédigé :

{Sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévue à l'art. 746 les partages d'immeubles bâtis, de groupe d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive.}

{{L'exonération est limitée au droit de partage prévu à l'art. 746 du CGI, c'est-à-dire au droit d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière de 2,50 %}}.

{{Pour que cette mesure de faveur soit applicable, le partage doit être pur et simple}}. Chacun des copropriétaires doit recevoir une part sur le terrain exactement proportionnelle à ses droits dans les parties communes. Un titulaire de 25 % des parts communes devra recevoir un terrain d'une superficie égale à 25 % du terrain total des lots. Toute différence constatée dans les attributions sera constitutive d'une plus-value de lot, sur laquelle seront perçus les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). En effet l'art. 749 A du CGI ne vise que le droit d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière prévus à l'article 746 et non pas les perceptions résultant de l'article 747 du CGI. Le droit de vente d'immeubles sera également dû si certains copartageants reçoivent des attributions supérieures à leurs droits, à charge de verser aux autres une somme d'argent ou de supporter une part de passif supérieure à celle qui leur incombe normalement.

Pour la perception de la contribution recouvrée par le service de la publicité foncière (CSI) et des émoluments notariés de partage, la valeur des parties communes devra faire l'objet d'une déclaration estimative. Le sol commun objet du partage doit être en principe évalué non pas comme du terrain à bâtir mais comme du terrain encombré.

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Pour une telle opération de partage total ou celle de retrait d'un ou plusieurs copropriétaires de la copropriété (art. 28), il est conseillé de voir son notaire bien en avant, ainsi qu'un géomètre qui dira si la division au sol entre les bâtiments et leurs terrains est possible.

Référence:

Source principale: - JurisClasseur Construction & urbanisme, 91-40, sous la signature de Jacques Lafond, Docteur en droit

Comme quoi il existe des docteurs qui font de mauvais diagnostics en ne dénonçant pas des « contraintes » illégales (méthode Stemmer) voulues et approuvée par un certain notariat... et plus ou moins validé par l'ego de certains avocats qui s'autorisent de snober, parce que sur INTERNET, une étude, reproduite ci-dessous, d'une conseiller référendaire de la Cour de cassation concernant la « définition » de l'ensemble immobilier (lotissement ou ensemble pavillonnaire).

Ce lien est plus qu'explicite concernant les dérives faites au vu du II (ex second alinéa) de l'article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 qui est imprécis et manque de clarté ; il suffirait peut-être de remplacer ou compléter « ensemble immobilier » par « division foncière ou en volume » :

À toute division foncière ou en volume...

ou...

À tout ensemble immobilier objet d'une division foncière ou en volume...

La législation sur les lotissements, qui sont des ensembles immobiliers, consiste, comme l'a « défini » M. Dominique SIZAIRE, en une division foncière d’une unité foncière (propriété foncière pour l’article R.315-1 du Code de l'urbanisme antérieur à la réforme de 2007) qui interdit de placer les propriétaires des lots en tant qu’indivisaires comme l’a rappelé la Cour de cassation dans cet arrêt (« privant les alotis de droits concurrents sur l’ensemble du terrain ») et qu’un ensemble immobilier n’est pas un groupe d’immeubles bâtis (bâtiments collectifs) :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 octobre 1990), que les époux X..., propriétaires du lot n° 12 dans un lotissement dont le cahier des charges stipulait l'adhésion obligatoire à une association syndicale libre (ASL), ont assigné cette association pour être dispensés de toute participation aux dépenses d'entretien et d'éclairage de la voirie syndicale, en prétendant que celle-ci ne présentait aucune utilité pour leur lot ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est applicable à tout groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes et, à défaut de convention contraire créant une organisation différente, aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'en déclarant inapplicables les dispositions de l'article 6 de la loi du 10 juillet 1965 en raison de la constitution, entre les colotis, d'une association syndicale, tout en laissant incertain le point de savoir si le lotissement du Domaine des Clausonnes répondait à la définition d'un groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, ou si elle constituait, au contraire, un " ensemble immobilier " au sens de la loi sur la copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, tant au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, que de celles de la loi du 21 juin 1865 ;

Mais attendu qu'un lotissement comportant, selon les dispositions de l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme, division du sol en propriété ou en jouissance, privant les alotis de droits concurrents sur l'ensemble du terrain, la cour d'appel, qui a constaté, par motifs non critiqués, qu'un arrêté préfectoral avait autorisé le lotissement et approuvé le cahier des charges et qu'une association syndicale avait été constituée, d'où il résulte que l'application de la loi du 10 juillet 1965 se trouvait exclue, n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui n'était pas demandée ;

Implicitement cet arrêt rappelle qu'un ensemble immobilier pavillonnaire n'est pas un groupe d'immeubles bâtis au sens de l'article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 et lève toutes ambigüités volontairement introduites par une lecture, faite de mauvaise foi, de l'article 71-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 :

L'état descriptif de division, prévu à l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé, peut être contenu soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l'organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire. Un seul état descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée.

Le sol d'un ensemble immobilier n'est pas en indivision forcée puisque hétérogène il ne fait pas l'objet de droits concurrents, entre les propriétaires, du moins pour les terrains d'assiette des lots ; l'on verra, ci-dessous, que cette mauvaise foi est le résultat d'une lecture erronée des textes en vigueur, jusqu'en 1956, concernant les règles d'urbanisme sur les lotissements.

Par parenthèses, un immeuble bâti n'est pas un terrain bâti ; ce Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts rappelant la distinction entre un terrain à bâtir et un immeuble bâti :

Il ressort tant de l'articulation de la directive que du texte législatif national que les notions de terrain à bâtir et d'immeuble bâti sont exclusives l'une de l'autre. Ainsi peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d'ores et déjà des « bâtiments », au sens de « construction incorporée au sol » (cf. I-A § 10), qu'il s'agisse d'immeubles neufs ou d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans.

À cet effet, toutefois, on ne doit entendre par immeuble bâti qu'une construction qui se trouve en état d'être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu'il soit nécessaire à cette fin d'y réaliser un immeuble neuf au sens de la définition exposée au 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l'acquéreur. En sens inverse, dès lors qu'il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées, un immeuble dont l'état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc..).

Revenons à cet arrêt du 15 décembre 1993 qui est repris par Anne-Lise COLLOMB (conseiller référendaire à la Cour de cassation) dans son analyse (voir ci-après) sur un arrêt du 26 mars 2020 (pourvoi n° 18-16.117) :

Arrêt du 26 mars 2020 :

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 19 mai 2016), la société Dragonne et la société Savana Investment sont propriétaires de fonds contigus sur lesquels sont construits deux groupes d'immeubles dont les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d'accès commune.

2. La société Savana Investment ayant, après expertise ordonnée en référé, assigné la société Dragonne afin qu'il lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles, celle-ci a reconventionnellement demandé qu'il soit dit que l'ensemble immobilier constitué des immeubles édifiés sur les deux fonds est soumis au statut de la copropriété et que la rampe litigieuse est une partie commune dont elle est en droit d'user. Le liquidateur judiciaire de la société Savana Investment est intervenu volontairement en appel.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. M. M..., agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Savana Investment, fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la société Dragonne, alors « que le statut de la copropriété ne peut s'appliquer qu'aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'en appliquant le statut de la copropriété aux chalets respectifs de la société Dragonne et de la société Savana Investment en raison de la seule présence d'une rampe d'accès permettant l'accès aux sous-sols respectifs des deux sociétés sans avoir constaté l'existence de terrains et de services communs partagés par les deux ensembles immobiliers, la cour d'appel a violé l'article 1^er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1^er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018 :

4. Il résulte de ce texte qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

5. Pour accueillir les demandes de la société Dragonne, l'arrêt retient que, s'agissant d'un ensemble immobilier répondant à la description prévue par l'alinéa 2 de l'article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété est applicable même si les éléments et aménagements communs sont situés sur la propriété d'une seule des parties concernées par leur usage, que l'accès commun a été conçu et réalisé avec l'accord des deux sociétés, que l‘expert affirme que son usage est identique pour les deux voisins et qu'il faut en conclure que, sauf convention contraire entre les parties pour se doter d'une autre organisation, le statut de la copropriété est applicable à l'ensemble immobilier, dont cette rampe d'accès chauffante et l'entrée du garage constituent une partie commune.

6. En statuant ainsi, sans constater l'existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le19 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne la société Dragonne aux dépens ;

Analyse de Anne-Lise COLLOMB :

Deux sociétés sont propriétaires de fonds contigus sur lesquels ont été édifiés deux groupes d’immeubles ; les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d’accès commune, pour partie implantée sur chacun des fonds. La société A assigne la société B afin qu’il lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles. Cette dernière sollicite reconventionnellement que les immeubles édifiés sur les deux fonds soient qualifiés d’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et que, par conséquent, la rampe litigieuse est une partie commune.

La cour d’appel retient qu’il s’agit en effet d’un ensemble immobilier auquel s’applique, sauf convention contraire, le statut de la copropriété, et juge partie commune la rampe litigieuse.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait retenir qu’il s’agissait d’un ensemble immobilier sans constater l’existence de terrains et de services communs aux deux fonds.

À noter : La précision est nouvelle. L’ensemble immobilier comporte « outre des terrains, des aménagements et des services communs, des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs » (loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1).

Deux éléments le caractérisent donc. Le premier élément, une hétérogénéité des régimes d’appropriation des fractions des immeubles concernés, tout ou partie des propriétaires détenant des droits réels exclusifs sur certaines parties du sol (Cass. 3^e civ. 15-12-1993 n° 91-12.645 : Bull. civ. III n° 170) ou sur certaines fractions d’immeuble dans une division verticale en volumes.

La seconde composante obligatoire d’un ensemble immobilier est la présence de « terrains, aménagements et services communs ». Ces aménagements et services communs peuvent-ils faire l’objet d’une propriété privative ou doivent-ils nécessairement faire l’objet d’une appropriation indivise pour que soit caractérisé un ensemble immobilier ?

La Cour de cassation retient la seconde option. En effet, la copropriété est une forme d’indivision organisée. Il est dès lors incontournable que l’élément commun fédérateur soit en indivision. À défaut, il n’y aurait pas réellement besoin d’un organe commun de gestion, une convention pourrait suffire à régler les rapports entre propriétaires voisins. Or la cour d’appel n’a pas, en l’espèce, expressément constaté la propriété commune des parties sur la rampe desservant les garages en sous-sol et l’entrée commune. Elle n’a constaté que sa construction avec leur accord, dans le but de servir à un usage commun, et l’effectivité de cet usage commun. Elle en a cependant déduit le caractère de « parties communes » de ces équipements, lequel suppose en principe une propriété indivise. L’arrêt a donc été cassé pour manque de base légale, la cour d’appel étant invitée à rechercher si cette rampe et l’entrée du garage faisaient l’objet d’une propriété commune aux propriétaires des deux fonds.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Ce qui signifie que lorsqu'il n'existe plus ou pas d'élément commun, la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique plus ou pas au vu du « II » de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 (À défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable...)

dans le cas où il n'en existe plus la « copropriété », concernant les seuls ex éléments communs, n'existe plus si l'on se réfère à l’article 46-1 ;

dans le cas où il y a défaut d'une organisation différente pour assurer la gestion d'éléments et/ou services communs ou bien si ces derniers n'existent pas, les rapports entre colotis, concernant les parcelles bâties ou non, feront l'objet d'un cahier des charges propre à ces dernières.

Le Conseil d’État dans un premier arrêt de 1993 (21 juin ; n° 93272) avait tranché quant à l’ambiguïté sur l’usage exclusif du terrain d’assiette d’un lot :

Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R.421-1 du code de l'urbanisme : "La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain ... La demande précise ... l'identité du propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande ..." ;

Considérant, d'autre part, qu'il résulte des dispositions de l'article 25-b) de la loi susvisée du 10 juillet 1965, auxquelles les stipulations des règlements de copropriété ne sauraient déroger, en vertu de l'article 43 de la même loi, que les "travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble" sont soumis à autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;

Considérant que les travaux faisant l'objet de la demande de permis de construire présentée par M. X... consistaient en l'adjonction d'un garage surmonté d'une terrasse au pavillon dont l'intéressé était propriétaire dans un ensemble immobilier, régi par un règlement de copropriété, comprenant, d'une part, 57 lots pour chacun desquels l'usage exclusif de la partie du sol correspondant à l'assiette de la maison individuelle et du jardin attenant était réservé au copropriétaire et, d'autre part, des installations communes ; que les travaux envisagés ne portaient pas sur les parties communes et n'affectaient l'aspect extérieur que du seul pavillon individuel de M. X... ; que, dès lors, et contrairement à ce qu'a jugé le tribunal administratif, la circonstance que la demande de permis ne mentionnait que l'identité de M. X..., sans indication sur l'identité des propriétaires des autres lots, n'était pas de nature à faire regarder cette demande comme présentée en méconnaissance des dispositions de l'article R.421-1 précité du code de l'urbanisme ;

L'aspect extérieur d'un terrain cela n'existe pas !

Au vu des articles 551 à 553 du Code civil le terrain et la maison, sur lequel elle est édifiée, sont présumés indissociables !

Ils ne sont indissociables, droit de superficie (superficiaire : sol et tréfoncier : tréfonds), qu'à la condition que l'acte authentique le précise explicitement et que ce soit enregistré en tant que tels droits (SO : sol ; TR : tréfonds) au Service de la Publicité Foncière.

La construction du garage implique :

que les parties communes ne sont pas affectées !

qu'il faut bien faire des fondations !

d'affecter, en l'affouillant, le sol d'assiette du lot !

Puis, toujours en 1993, dans un second arrêt (27 octobre ; n° 110375) :

Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R.315-1 du code de l'urbanisme : "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété" ; que M. X... a acquis le 18 juillet 1980 le lot de copropriété n° 36, correspondant à 256,41 dix-millièmes de l'ensemble du domaine immobilier ; qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété ; que cette division de terrain en vue de l'implantation d'un bâtiment relève des dispositions de l'article R.315-1 précité ;

Le Conseil d’État, qui ne se substitue pas à la justice judiciaire, ne fait que se référer à l'article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L'on peut constater que les deux arrêts de 1993 du Conseil d'État précèdent l'arrêt de 1993 de la Cour de cassation, ce qui pourrait être considéré comme une « jurisprudence commune constante ».

Ce point important de l'arrêt du Conseil d’État du 21 juin 1993 :

... les stipulation d'un règlement de copropriété ne sauraient déroger aux articles, d'ordre public, de la loi du 10 juillet 1965...

Un arrêt, en 1999 (8 février ; n° 171946), étendant la dite copropriété horizontale au Permis de Construire Valant Division (à l'époque article R.421-7-1), sachant que l'article R.315-6 découle de l'article R.315-5 d).

L'on retiendra, point très important, le rappel concernant l'hétérogénéité fait par Anne-Lise COLLOMB dans son analyse :

Le premier élément, une hétérogénéité des régimes d’appropriation des fractions des immeubles concernés, tout ou partie des propriétaires détenant des droits réels exclusifs sur certaines parties du sol.

Ces droits réels exclusifs sur certaines parties du sol pouvant être :

Un droit de propriété ;

Un droit de superficie ;

Un bail emphytéotique ;

Un bail à construction ;

Une attribution en jouissance dans une S.C.I.A..

Pour mieux comprendre d’où vient l’ambigüité voulue ou non il faut remonter le plus loin possible concernant la législation sur les ensembles immobiliers que sont les lotissements.

Les lotissements règlementés (page 31 dans « ESQUISSE D'UNE HISTOIRE DU DROIT DES LOTISSEMENTS EN FRANCE) définis au Journal Officiel du 17 avril 1931 :

Toutes les opérations qui consistent, de la part des sociétés, associations de particuliers ou établissements publics, à entreprendre ou poursuivre la division d'un terrain en parcelles en vue de les vendre ou de les louer et avec la faculté d'y édifier des constructions à usage d'habitation, constituent des lotissements.

Article 82 de la loi d’urbanisme n° 324 du 15 juin 1943 (page 1721 du J.O.E.F.) :

La création ou le développement des groupes d’habitation ou des lotissements dans toute commune assujettie ou non aux dispositions du titre III de la présente loi est subordonnée à une autorisation délivrée par le préfet.

Constituent un groupe d’habitations au sens du présent chapitre les immeubles bâtis destinés à l’habitation, situés soit sur un même terrain, soit sur des parcelles contiguës ou séparées par de courtes distances et édifiés simultanément ou successivement par un même propriétaire en vue de ventes ou de locations ultérieures.

Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l’opération et le résultat de l’opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire d’une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives, consenties en vue de l’habitation.

Puis suite à la libération le Code de l'urbanisme et de l'habitation qui reprenaient les grandes lignes, si ce n'est plus, de la loi d'urbanisme n° 324 du 15 juin 1943 précitée...

Article 105 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 portant codification des textes législatifs concernant l’urbanisme et l’habitation (page 7092 du J.O.R.F.) :

Constituent un groupe d’habitations au sens du présent chapitre les immeubles bâtis destinés à l’habitation, situés soit sur le même terrain, soit sur des parcelles contiguës ou séparés par de courtes distances et édifiées simultanément ou successivement par un même propriétaire en vu de vente ou locations ultérieures.

Article 107 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 portant codification des textes législatifs concernant l’urbanisme et l’habitation (page 7092 du J.O.R.F.) :

Toute personne physique ou morale qui entend réaliser la création ou le développement de groupes d’habitations ou de lotissements doit préalablement à toute mise en vente ou en location, à. toute publicité et à tout commencement d’exécution, déposer à la mairie, en double exemplaire, avec la demande d'autorisation, un projet d’aménagement du groupe d'habitations ou du lotissement à créer ou à développer.

Ce projet doit comporter :

1° Un plan de situation de l’ensemble des constructions et travaux envisagés ;

2°) Un plan d’aménagement comportant le raccordement du groupe d’habitations ou du lotissement avec les voies publiques et s’il y a lieu avec les canalisations d’eau potable et les égouts de la commune;

3° Un programme indiquant les conditions dans lesquelles le groupe d'habitations ou le lotissement sera réalisé ou développé notamment en ce qui concerne la voirie, la distribution d’eau, l’évacuation des eaux et des matières usées et l’éclairage;

4° Le cahier des charges établi pour les ventes ou locations stipulant les servitudes hygiéniques, esthétiques, archéologiques ou autres, instituées dans le groupe d’habitations ou le lotissement.

Par dérogation aux dispositions ci-dessus et sous réserve qu’il soit satisfait aux autres formalités prescrites par les dispositions dû présent livre, le préfet peut, au vu d’un dossier comprenant: 1° un plan de situation des terrains ; 2° un plan des lots projetés, autoriser à l’intérieur du périmètre d’agglomération, les lotissements qui en raison de la situation des terrains ne nécessitent pas la réalisation préalable de travaux d’aménagement, de viabilité et d’assainissement.

Article 111 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 portant codification des textes législatifs concernant l’urbanisme et l’habitation (page 7092 du J.O.R.F.) :

La vente ou la location des immeubles bâtis, des terrains compris dans un groupe d’habitations ou dans un lotissement, ainsi que l’édification des constructions, ne peuvent être effectuées qu’après l’approbation du projet prévu à l’article 107 ci-dessus et la réalisation des travaux d’aménagement, de viabilité et d’assainissement figurant à ce projet ou imposés comme conditions de l’autorisation, en vertu de l’article 103 ci-dessus. Le préfet peut toutefois autoriser l’exécution des travaux par tranches.

En vue d’éviter la dégradation des voies pendant les travaux de construction, le préfet peut, par dérogation aux dispositions du premier alinéa du présent article, autoriser la vente ou la location des lots ou l’édification des constructions avant l’entier achèvement de la viabilité, sous réserve que le demandeur s’engage aux conditions fixées par le ministre du logement et de la reconstruction à terminer les travaux de viabilité dans un délai imparti par l’arrêté d’autorisation.

Article 112 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 portant codification des textes législatifs concernant l’urbanisme et l’habitation (page 7092 du J.O.R.F.) :

Le cahier des charges du lotissement et les actes de vente précisent le caractère des habitations projetées et les conditions dans lesquelles les acquéreurs groupés à cet effet en association syndicale de propriétaires, exécuteront les travaux d’aménagement laissés à leur charge.

Si le Chapitre I^er (Groupes d'habitations et lotissements à usage d'habitation) du Titre VIII (Lotissements) du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 pouvait laisser supposer qu'un groupe d'habitations n'était pas un lotissement, le décret n° 56-620 du 23 juin 1956, pris pour sa révision et sa simplification, a mis fin à cette possible ambigüité (tous les articles où il était fait état de groupes d'habitations ont été modifiés pour ne retenir que le seul terme « lotissement ») en dénommant « Lotissements à usage d'habitation » le Chapitre I^er du Titre VIII « Lotissements » et ainsi rédiger l'article 105 en un seul alinéa :

Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l’opération et le résultat de l’opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire d’une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives, consenties en vue de l’habitation.

Ce qui signifierait que les propriété foncières issues de la division peuvent être bâties ou non.

Puis suite à la V^ème République...

Article 1^er du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements (page 270 du J.O.R.F.) :

Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.

Ce qui signifierait que les lots (parcelles) issus de la division peuvent être bâtis ou non.

Article 5 du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements (page 271 du J.O.R.F.) :

L’arrêté d’autorisation impose s’il y a lieu :

…

La constitution d’une association syndicale chargée de la gestion et de l’entretien des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif ;

Article 8 du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements (page 271 du J.O.R.F.) :

La vente ou la location des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement, ainsi que l’édification des constructions…

Sans oublier de prendre connaissance du décret n° 59-898 du 28 juillet 1959 fixant, en application du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements, les formes et délais d'instruction des demandes d'autorisation de lotissements (pages 7657 et 7658 du J.O.R.F.).

Article 6 du décret n° 59-898 du 28 juillet 1959 :

Le dossier de lotissement approuvé comporte :

1° Un plan de situation ;

2° Des plans faisant apparaître :

Les lots prévus ;

La voirie, les espaces libres, les aires de stationnement, l'alimentation en eau, gaz et électricité, l'évacuation des eaux et matières usées, l'éclairage et tout ouvrage d'intérêt collectif ;

L'implantation et le volume des constructions qui pourront être édifiées sur les lots ;

Les emplacements réservés à la mise en place d'établissements commerciaux et artisanaux répondant aux besoin des habitants, telle qu'une étude jointe au dossier en aura révélé l'utilité et servi à en déterminé les caractéristiques ;

Dans le cas de lotissement à usage industriel, les raccordements aux voies ferrées ou aux voies d'eau, l'alimentation énergétique et tout ouvrage d'intérêt collectif ;

3° Un programme de travaux indiquant les caractéristiques des divers ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation ;

4° Un règlement fixant les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment les caractères et la nature des constructions à édifier, la tenue des propriété, les plantations et les clôtures ;

5° Les statuts de l'association syndicale constituée entre les acquéreurs de lots en vu de la gestion et de l'entretien des voies, espaces libres et ouvrages d'intérêt collectif qui ne serait pas classé dans le domaine communal ;

6° Les conditions dans lesquelles le lotissement pourra être réalisé par tranches.

L'arrêté autorisant le lotissement fixe, en outre, toutes autres obligations mises à la charge du lotisseur, notamment en ce qui concerne sa participation aux dépenses d'exécution des équipements publics correspondant aux besoins du lotissement et rendus nécessaires par sa création.

Article 7 du décret n° 59-898 du 28 juillet 1959 :

Par dérogations aux dispositions de l'article 6 ci-dessus, les lotissements ne nécessitant pas d'équipements collectifs ou l'institution de servitudes d'intérêt général peuvent être autorisés par le préfet sur la base d'un dossier sommaire comportant :

Un plan de situation du terrain à lotir ;

Un plan des lots prévus.

Ces deux décrets (58-1466 et 59-898) fixaient les règles, d'ordre public régissant les lotissements, lors de la promulgation de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967 ; cette dernière reprenant dans le second alinéa de l'article 1^er cette notion de parcelles bâties ou non objet de droits privatifs (réels) :

La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

Le Code de l'urbanisme et de l'habitation qui résultait de la loi n° 53-508 du 23 mai 1953, du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954, du décret n° 56-620 du 23 juin 1956, de la loi n° 56-765 du 3 août 1956 et de la loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967 a été amputé de sa partie urbanisme, pour créer le Code de l'urbanisme, par les décrets du 8 novembre 1973 (n° 73-1022 pour la partie législative et n° 73-1023 pour la partie règlementaire) puis définitivement abrogé par les décrets du 31 mai 1978 (n° 78-621 pour la partie législative et n° 78-622 pour la partie règlementaire) pour créer le Code de la construction et de l'habitation dont l’article L.212-17 a définitivement abrogé la loi du 28 juin 1938.

Donc suite à la réforme de 1973...

Article R.315-1 du Code de l'urbanisme (Partie règlementaire - Aménagement foncier - Opération d'aménagement - Lotissements) :

Constituent un lotissement [*définition*] au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.

Complété par...

Article R.315-8 du Code de l'urbanisme (Partie règlementaire - Aménagement foncier - Opération d'aménagement - Lotissements) :

L'arrêté d'autorisation impose s'il y a lieu :

...

La constitution d'une association syndicale chargée de la gestion et de l'entretien des ouvrages et aménagements d'intérêt collectif ;

Article R.315-11 du Code de l'urbanisme (Partie règlementaire - Aménagement foncier - Opération d'aménagement - Lotissements) :

La vente ou la location des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement ainsi que l'édification des constructions...

Article R.315-20 du Code de l'urbanisme (Partie règlementaire - Aménagement foncier - Opération d'aménagement - Lotissements) :

Le dossier de lotissement approuvé comporte :

1° Un plan de situation ;

2° Des plans faisant apparaître :

Les lots prévus ;

La voirie, les espaces libres, les aires de stationnement, l'alimentation en eau, gaz et électricité, l'évacuation des eaux et matières usées, l'éclairage et tous ouvrages d'intérêt collectif ;

L'implantation et le volume des constructions qui pourront être édifiées sur ces lots ;

Les emplacements réservés à la mise en place des établissements commerciaux et artisanaux répondant aux besoins des habitants, telle qu'une étude jointe au dossier en aura révélé l'utilité et servi à en déterminer les caractéristiques ;

Dans le cas de lotissement à usage industriel, les raccordements aux voies ferrées et aux voies d'eau, l'alimentation énergétique et tous travaux d'intérêt collectif ;

3° Un programme de travaux indiquant les caractéristiques des divers ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation ;

5° Les statuts de l'association syndicale constituée entre les acquéreurs de lots en vue de la gestion et de l'entretien des voies, espaces libres et ouvrages d'intérêt collectif qui ne seraient pas classés dans le domaine communal ;

6° Les conditions dans lesquelles le lotissement pourra être réalisé par tranches.

Article R.315-21 du Code de l'urbanisme (Partie règlementaire - Aménagement foncier - Opération d'aménagement - Lotissements) :

Par dérogation aux dispositions de l'article R. 315-20, les lotissements qui ne nécessitent pas d'équipements collectifs ou l'institution de servitudes d'intérêt général peuvent être autorisés par le préfet sur la base d'un dossier sommaire comportant :

Un plan de situation du terrain à lotir ;

Un plan des lots prévus.

Puis suite au décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 une nouvelle règlementation...

Article R.315-1 (page 3969 du J.O.R.F. simple) :

Constitue un lotissement [*définition*] au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.

L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.

Complété par...

Article R.315-5 du Code de l'urbanisme (page 3969 du J.O.R.F. simple) :

Le dossier joint à la demande est constitué des pièces ci-après :

a) Une note exposant l’opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l’insertion dans le site, le respect de l’environnement et la qualité de l’architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics .ou privés découlant de l’opération projetée ;

b) Le plan de situation du terrain notamment par rapport à l’agglomération ;

c) Un plan de l’état actuel du terrain à lotir et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande d’autorisation ne concerne pas la totalité de la propriété, la partie que l’auteur de la demande entend ne pas incorporer au lotissement ;

d) Un plan définissant la composition d’ensemble du projet et faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative, ainsi que les plantations à conserver ou à créer, ce plan pouvant se présenter sous la forme d’un plan de masse et pouvant également faire apparaître la division parcellaire ;

e) Un projet de règlement, s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur ;

f) Si des travaux d’équipement internes aux lotissements sont prévus, un programme et des plans desdits travaux indiquant les caractéristiques des ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation, notamment le tracé des voies, l’implantation des équipements et leurs modalités de raccordement aux bâtiments dont l’édification est prévue ;

g) Le cas échéant, une copie de l’autorisation de défrichement ;

h) L’étude d’impact sur l’environnement lorsqu’elle est exigée en vertu de l’article 2 de la loi n" 76-629 du 10 juillet 1976 et des textes pris pour son application ;

i) S’il est prévu une réalisation par tranches, les conditions et modalités d’exécution des travaux ;

j) Le cas échéant, une attestation de la garantie à fournir en application de l’article R. 315-33.

Article R.315-6 (page 3969 du J.O.R.F. simple) :

Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l’article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes :

a) L’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs jusqu’à leur transfert éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public ;
b) Les statuts de l’association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l’article R. 315-8 ;
c) L’engagement du lotisseur de provoquer la réunion d’une assemblée de l’association syndicale dans le mois suivant l’attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier lot, afin de substituer à l’organe d’administration provisoire de l’association un organe désigné par cette assemblée.

Article R.315-29 (page 3972 du J.O.R.F. simple) :

L'obligation pour le lotisseur de fournir aux attributaires de lot, au moment de la conclusion de l'acte de vente ou de location...

Auxquels il faut ajouter l'article R.421-7-1 :

Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6.

Plus connu en tant que permis de construire valant division (PCVD) qui remplaçait l'autorisation de lotir et était complété par l’article R.421-32 (5) :

La décision en matière de permis de construire est de la compétence du maire, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 421-33 et sauf dans les cas énumérés ci-après :

La décision est de la compétence du préfet :

5. Lorsque la construction de bâtiments s'accompagne d'une division du terrain ;

Le premier alinéa de l'article R.315-1 dispose qu'il s'agit de divisions foncières et le second alinéa précise quelles peuvent être en propriété et en jouissance ; distinction apportée par l'article 1^er de la loi du de la loi du 28 juin 1938 (page 7578 du J.O.R.F.). Ce qui signifie que le décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 a introduit, en plus des ventes et des locations (baux en tant que droits réels), dans les lotissement, les attributions en jouissance et en propriété d'une S.C.I.A., ainsi que les partages successoraux et assimilés (donations partages) à partir de cinq lots.

Donc les divisions en propriété concernent :

les ventes ;

les attributions en propriété d'une S.C.I.A. ;

les partages successoraux et assimilés supérieurs à quatre.

Donc les divisions en jouissance concernent :

les baux emphytéotiques ;

les baux à construction ;

les attributions en jouissance d'une S.C.I.A. ;

les droits de superficie ;

les usufruits.

Législation et règlementation actuelles sur les lotissements...

Article L.442-1 :

Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Complété par…

Article L.442-4 :

Aucune promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager.

Article R.442-7 :

Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 442-8, complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.

Article R.442-8 :

Les dispositions de l'article R. 442-7 ne sont pas applicables : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.

Rappel article R.441-10 :

Le dossier joint à la déclaration comprend :

a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;

b) Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ;

c) Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetées.

Il est complété, s'il y a lieu, par les documents mentionnés à l'article R. 441-4-1, au a de l'article R. 441-6, aux articles R. 441-6-1 à R. 441-8-1 et au b de l'article R. 442-21.

Article R.442-4 :

Le plan prévu par le 2° de l'article R. 441-4 fait apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative.

La division en propriété ou en jouissance étant la même pour l'article R.431-24 (Permis de Construire Valant division) :

Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.

Le R.431-24 du Code de l'urbanisme est une division de terrain comme le stipule l'article R442-1 du même Code :

Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager :

...

d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R.431-24 ;

L'article R.431-24 étant parfaitement adapté pour les ventes en futur état d'achèvement, concernant les dispositions, un arrêt du Conseil d'État (28 septembre 2020 n° 426290) « précise » bien :

Si elles prévoient que l'acquéreur d'un bien vendu en vertu d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement devient immédiatement propriétaire du terrain et des constructions existantes et propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur construction, les dispositions précitées ne peuvent avoir pour effet de lui transférer, avant la date de réception des travaux, les obligations de réparation ou de démolition incombant à la personne propriétaire d'un immeuble menaçant ruine, pour l'application des dispositions de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, dès lors que, jusqu'à cette date, il ne dispose pas des pouvoirs de maître de l'ouvrage.

Nonobstant les attributions d'une S.C.I.A. et les partages successoraux et assimilés, il a toujours été question de vendre ou bien de louer !

Et cela concerne :

Pour une vente l'acquéreur du lot ;

Pour une location le preneur à bail ayant des droit réel sur le lot.

En revanche un location (bail) simple, qui est un droit personnel et non pas réel (bail emphytéotique ou à construction), n'est pas une division foncière en jouissance comme le rappelle le Conseil d'État dans un arrêt de 2008 (7 mars 2008 ; n° 296287) :

Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur : Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et le cas échéant à l'article R. 315-6 ;

Considérant que les projets présentés par M. B consistaient en la construction en vue de leur location ultérieure, par un seul maître d'ouvrage et sur un même terrain, de cinq habitations ; que cette opération n'est susceptible de conférer à chacun des futurs locataires qu'un simple droit d'usage exclusif d'une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière ; que, dès lors, la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON n'est pas fondée à soutenir que la cour administrative d'appel aurait commis une erreur de droit, en jugeant que la location ne constituait pas une division en jouissance de la propriété foncière ; que, par suite, sa requête doit être rejetée ; que les conclusions du pourvoi principal étant rejetées, les conclusions du pourvoi incident sont, par voie de conséquence, devenues sans objet ;

Des simples droits d'usage exclusifs (droits personnels) ne constituent pas une division en jouissance contrairement à des baux emphytéotiques ou à construction (droits réels).

Antérieurement au décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 un lotissement ne pouvait pas être créé suite à un partage successoral ni à une attribution d’une SCIA ; cette dernière consistant à l’acquisition par plusieurs personnes, par un acte collectif, d’un terrain dont elles pouvaient se partager l’usage.

Article 543 du Code civil :

On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre.

Donc une division foncière en propriété concerne bien une vente, une attribution en propriété d'une S.C.I.A. et un partage successoral ou assimilé ; un division foncière en jouissance étant un droit réel, autre que la propriété, tels que :

un bail emphytéotique ;

un bail à construction ;

une attribution en jouissance d'une S.C.I.A. ;

un droit de superficie ;

un usufruit.

La « doctrine » cité en début d’article serait adepte de la copropriété fictive ou artificielle :

... ne répondant ni à la définition ni au statut de la copropriété et ne comportant que des parties communes à usage privatif ayant le caractère de biens indivis partageables entre les parties...

Comme rappelé au début de l'article les notaires se sont servis de la jouissance telle que « définie » à l’article L.202-2 du Code de la construction et de l'habitation pour la substituer à la division foncière en propriété ou en jouissance (vente ou location) de l'ex article R.315-1 et actuel L.442-1 du Code de l'urbanisme.

Les notaires rédacteur d’acte plaçant les acquéreurs de lots en tant qu’indivisaires fonciers (uniquement) sont condamnables en rédigeant de tels actes illégaux !

Cour d’appel d’Aix-en-Provence ; 14 décembre 2010 ; n° R.G. 09/08794

Sur le fond, après avoir minutieusement exposé dans ses conclusions d'appel en quoi la technique utilisée par son père et lui-même pour valoriser leur parcelle de 3.575 m² en construisant trois bâtiments sur un unique permis de construire et en vendant ensuite trois lots suivant règlement de copropriété et état descriptif de division ne faisait pas appel aux règles de la copropriété horizontale, mais consistait à céder des droits à bâtir selon la méthode dite « STEMMER » à l'époque tolérée, Christian R. conclut pour échapper à sa responsabilité de vendeur retenue par le premier juge sur le fondement de l'article 1602 du Code civil que la méthode utilisée est « un montage complexe qu'il ne pouvait connaître en tant que vendeur profane ».

Ayant avec son père, déposé et obtenu avec l'aide de son architecte un permis de construire le 18 novembre 1997, sur ses parcelles, deux maisons individuelles jumelées et une maison individuelle, avant de procéder au montage juridique à l'aide du règlement de copropriété déposé au rang des minutes de maître Me M, notaire, le 9 avril 1998, Christian R. savait parfaitement, à la seule lecture du certificat d'urbanisme délivré le 20 juin 1996 que les terrains constructibles devaient provenir de la division en deux terrains A et B et qu'en cas de copropriété, une clause de règlement devait prévoir l'entretien des parties communes (page 3, 1er et 2e paragraphes de l'arrêté de permis de construire), de sorte qu'en cédant pour la suite des 'droits à construire' une maison individuelle déjà achevée il ne pouvait ignorer la précarité des droits cédés, ce qui ressort notamment de l'information ainsi délivrée dans les actes de vente.

D’une part, nonobstant d’anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989, Maître M. ne peut occulter les nombreuses décisions et recommandations postérieures que le premier juge a parfaitement rappelées alertant le notariat sur le risque juridique encouru par la méthode « Stemmer ». De surcroît qu’en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers « acquéreurs des lots » encore qualifiés de co-indivisaires (sic) sous le régime de la copropriété, alors qu’il ne pouvait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose l’existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, Maître M a personnellement manqué à son obligation de conseil et de sécurité juridique qui s’impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsabilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadre du partage contractuellement prévu dans chaque acte de vente.

« De surcroît qu’en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers « acquéreurs des lots » encore qualifiés de co-indivisaires (sic) sous le régime de la copropriété... » ; la Cour d'appel d'Aix-en-Provence n'avait fait que s'appuyer sur l'arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 1993 (pourvoi n° 91-12.645) qui interdisait d'imposer aux acquéreurs des lots d'avoir « des droits concurrents sur l'ensemble du terrain » !

Cette illégalité étant épinglé lors de l’ARUGEM du 24 septembre 2010 :

En ce temps-là,…. nos vieux POS (dont certains sont encore inchangés) ne règlementaient qu’à travers deux notions bien difficiles, encore à l’heure actuelle, à faire évoluer :

la superficie minimale d’un terrain pour construire

le COS…. chef d’œuvre en péril datant de 1969 (l’avenir de la « densité » susceptible d’être fixée par les SCOT se dessine !)

Tels que rédigés (avec souvent une clause de construction unique autorisée sur une unité foncière), ces POS avaient la prétention de limiter le nombre de constructions, voire de logements sur un même terrain.

C’était sans compter sur l’ingéniosité de l’esprit humain… Notamment celle des « pavilloneurs-constructeurs » qui, dans la couronne parisienne…eurent la révélation :

deux villas jumelées… ce n’est qu’une construction…

mais c’est deux clients…

c’est la quasi-naissance de la construction en INDIVISION.

Quelques petites difficultés commerciales toutefois, à « faire passer » aux acquéreurs : vous ne pourrez pas diviser… vous verrez cela ensuite quand vos constructions seront réalisées… etc… !!!

Mais De Paris jusqu’à la Côte d’Azur… le pas fut vite franchi et le succès fut immédiat, il n’y eut que quelques contrats… de constructions à… enjamber !

Pensez ! ... Un prix de terrain à diviser par deux !

Les banques, dans cette période où les prêts étaient légions (prêts conventionnés, prêts PAP…) parvenaient, au prix d’heures supplémentaires, à satisfaire tout le monde… avec toutefois ce que l’on appelait des « tirs croisés hypothécaires » et autres « cautions solidaires et indivises ».

Léger détail… mais qui rapidement chagrina, tout de même, le notariat de la Région Paca :

« Monsieur A caution solidaire et indivis de Monsieur B ? Hum ! et si Monsieur B ne paye pas son crédit, Monsieur A devra-t-il payer pour lui ? »

Le Président de la chambre des notaires des Alpes Maritimes d’alors, professionnel compétent et respectable, décida de confier à un certain conseiller juridique, devenu avocat lors de la nouvelle réforme de cette profession, le soin de trouver une solution à ces quelques légères contrariétés.

Il s’agissait de Monsieur Bernard Stemmer, rédacteur et commentateur par la suite d’un code de la copropriété.

La loi de 1965 en la matière n’avait aucun secret pour lui et il proposa une technique juridique uniquement fondée sur le régime de la copropriété.

Un seul mot d’ordre : pas de division en jouissance… l’article R315-1 amènerait le juge à requalifier l’opération en lotissement.

Le Notariat d’alors, les banques et les candidats à l’accession à la propriété furent enfin soulagés : en cas de constructions en indivision, chacun serait responsable et caution de ses emprunts, et de ses emprunts uniquement.

Certes nos chers nouveaux voisins acquéreurs avaient toujours un peu de mal à comprendre que la piscine toute neuve, le poulailler ou le potager se retrouvaient sur un sol commun où toutes les familles pouvaient légitiment revendiquer… le droit d’y installer la chaise longue et le barbecue !

Il fallut bien encore une fois trouver une solution :

le plan d’intention de division… !

Géniale trouvaille !

À chaque acte de vente… une petite signature de tous ces co-indivis s’engageant à sortir de l’indivision une fois les constructions achevées, conformément au plan de partage ultérieur ci-joint, discrètement rangé dans des archives… que l’on ne retrouve pas toujours ! ... Chers maîtres, ici présents, pardon !

Mesdames, Messieurs… c’était il y a à peine 30 ans… Peut-être y a-t-il maintenant prescription, et ce n’est même pas certain ?

PAS DE DIVISION EN JOUISSANCE !

Il semblerait que la création de la méthode Stemmer, suite à la demande du président de la chambre des notaires des Alpes Maritimes « d'alors » , l'ait été parce que depuis le décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 la création d'une ASL était une obligation pour les lotissements supérieurs à cinq lots (articles R.315-6 et R.315-7 du Code de l'urbanisme) et non plus suite à une obligation du Préfet (articles 73 et 74 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954, article 5 du décret du n° 58-1466 du 31 décembre 1958 et article R.315-8 du Code de l'urbanisme) et de la notion des divisions foncières en propriété et en jouissance qui interdisait explicitement de placer les acquéreur de lots, ou les preneurs qui détenaient un droits réels sur ces derniers, en tant qu'indivisaires fonciers.

En 1954 c'était le chapitre II (supplétif) de la loi du 28 juin 1938 (page 7578 du J.O.R.F.), tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement, qui servait de base aux notaires pour que ces derniers appliquent, de mauvaise foi, le premier alinéa de l'article 105 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 (« Constituent un groupe d’habitations au sens du présent chapitre les immeubles bâtis destinés à l’habitation, situés soit sur le même terrain, soit sur des parcelles contiguës ou séparés par de courtes distances et édifiées simultanément ou successivement par un même propriétaire en vu de vente ou locations ultérieures. ») qu'ils, bien que supprimé par le décret n° 56-620 du 23 juin 1956, ont continué à appliquer ; la loi du 10 juillet 1965 leur ayant amené le moyen de perdurer dans cette mauvaise foi en occultant le deuxième alinéa de l'article premier et de ne conserver, en souvenir nostalgique du premier alinéa de l'article 105 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954, que le premier (« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. ») et d'utiliser l'article 3 (« Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, ... les parcs et jardins... ») pour continuer de mettre les alotis en tant qu'indivisaires fonciers.

Bernard STEMMER n'avait plus qu'à mettre en forme l'arnaque souhaitée... sans plan de division !

La méthode Stemmer n'est donc pas seulement limitée, comme certains voudraient qu'elle le soit, à l'obtention d'un droit de construire mais, aussi, de placer les acquéreurs en tant qu'indivisaires fonciers.

L'on peut donc ajouter :

CAA de Marseille (https://www.legifrance.gouv.fr/) !

CA d’Aix en Provence (https://www.legifrance.gouv.fr/) !

Ne pas oublier concernant certains soi-disant règlements de copropriété d’ensembles immobiliers dont la totalité du sol serait une partie commune...

Article 1189 du Code civil :

Toutes les clauses d’un contrat s’interprète les unes par rapport aux autre, en donnant à chacune un sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Article 1192 du Code civil :

On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Dire que la totalité du sol d’un ensemble immobilier est une partie commune n’a aucun sens et ne respecte pas la cohérence de l’acte et les clauses qui définissent les parties privatives sont pour la plupart très loin d’être claires et précises… du genre :

L’ensemble immobilier dont il s’agit…comprend :

des parties à l’usage commun entre les copropriétaires…

des parties à l’usage privatif de chacun des copropriétaires…

PARTIES COMMUNES ENTRE TOUS LES COPROPRIÉTAIRES :

La totalité du sol ;

La partie souterraine du réseau d'assainissement…

Les allées pour la promenade et le repos, les parterres, pelouses, décorations d’agrément, les terrains de sports et de jeux,

Et d’une façon générale, toutes les parties qui ne seront pas affectées à l’usage particulier des copropriétaires et qui seront communes par la loi ou les usages.

PARTIES COMMUNES à USAGE PRIVATIF :

Ce sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire.

Article 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Cour de cassation (page 391 rapport annuel 2007) :

S’il existe des parties communes spéciales à certains copropriétaires comme le prévoit ce texte, il y en existe également, non prévues par la loi, qui sont l’objet d’un droit de jouissance exclusif ou privatif. Un tel droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l’accessoire d’un lot comme c’est fréquemment le cas pour des jardinets.

Article 6-3 (actuel) de la loi du 10 juillet 1965 :

Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

En fait il n’existerait pas de partie privative !

GÉNIALE TROUVAILLE !!!

Article 1102 du Code civil :

Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

Article 1104 du Code civil :

Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d'ordre public.

C'est donc à un célèbre cabinet d’avocats bordelais, qui s'inspire de la jurisprudence BLANCO, que revient la conclusion :

Les législations régissant les rapports de particulier à particulier, telles que la loi de 1965, sur la copropriété, ne sauraient anéantir les règles spéciales inhérentes à la gestion publique, voire des règlementations à caractère d'ordre public telles que le lotissement.

En effet si l'article 3 de la loi de 1965, sur la copropriété, peut s'appliquer à un groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes (le sol est une partie commune en indivision forcée d'appropriation homogène) il ne peut pas s'appliquer à un ensemble immobilier dont l'assiette foncière est hétérogène comprenant des fractions de terrain (lots) acquises, par des propriétaires différents en pleine propriété, par des acte de vente.

Article 49 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement est abrogé. L'article 664 du code civil demeure abrogé.

Article 664 du Code civil (abrogé) qui était supplétif :

Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit :

Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient ;

Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;

Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.

Le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 (page 7578 du J.O.R.F.) n'était supplétif que pour les groupes d'immeubles bâtis (immeubles divisés par appartement) et non pas pour les ensemble immobiliers ; en se raccrochant aux branches beaucoup de notaires, pas trop regardants, se sont servi de cette loi, anéantissant les règles d'ordre public qui régissent les lotissements, pour rédiger des règlements de copropriété illégaux (terrain d'assiette en indivision forcée).

M. Raymond ZIMMERMANN (rapporteur lors de la discussion sur le statut de la copropriété le 22 avril 1965) concernant l'article 2 bis devenu l'article 3 :

L’article 2 bis, dans sa nouvelle rédaction, comporte un alinéa premier ainsi conçu : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. »

Il nous est apparu qu’il n’était pas souhaitable, après une définition claire et précise, d’apporter par la voie d’une présomption, une définition nouvelle qui aurait, d’autre part, un caractère quelque peu négatif puisque seraient « présumées affectées à l’usage de tous les copropriétaires les parties de l’immeuble qui ne sont pas expressément réservées à l’usage exclusif de l’un d’eux. »

Il nous a semblé qu’il s’agissait là d’une vérité d’évidence n’ayant pas un caractère proprement juridique.

En outre, la même énumération figurait dans la loi du 28 juin 1938 (chapitre II de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement). Le deuxième alinéa de l’article 2 bis n’est qu’une reproduction d’une disposition antérieure qui n’avait jamais suscité de difficultés particulières devant les tribunaux. Cette énumération qui n’est d’ailleurs pas limitative, parait au contraire constituer un élément favorable pour la rédaction des règlements de copropriété, car elle permettra aux rédacteurs de ces règlements de se référer à la loi et d’éviter ainsi des interprétations contestables.

Donc, certains rédacteurs (notaires) ont perduré en n'évitant pas des interprétations contestables... même après la loi du 10 juillet 1967 !

L'exemple le plus frappant c'est de faire une lecture fallacieuse de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui énumère ce que peuvent être les parties privatives :

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

Alors que le second alinéa de l'article 1^er précise que la loi est supplétive pour les ensembles immobiliers dont l'assiette (le sol), par définition, ne faisant pas l'objet de droits concurrents ne peut pas être une partie commune en indivision forcée.

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas applicable pour les lotissements ; il en est de même pour les articles 2 et 5. Donc, ces trois articles ne sont pas d'ordre public conformément à l'interprétation de l’article 43.

Rappels concernant le Règlement National du Notariat :

Principes de déontologie : Il assume ce service public dans la cadre d'une activité libérale.

Article 1.2 : Il a le devoir de se tenir informé de l'évolution du droit...

Article 2 : Le notaire doit expliquer la loi et en assurer l'application.

Article 3.2.1 (premier alinéa) : Le notaire doit à sa clientèle sa conscience professionnelle, ses égards, l'impartialité, la probité et l'information la plus complète.

Article 3.2.1 (deuxième alinéa) : L'intérêt du client prime toujours le sien.

Article 3.2.1 (troisième alinéa) : Il choisi les moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat désiré par le client, en conformité avec la loi.

Donc, si l'on reprend ce qui aurait soi-disant justifié la méthode Stemmer, voir l'explication donnée par l'ONB en début d'article et que d'autres liens, donnés par le même office notarial, justifieraient pour permettre d'augmenter la densification, alors que cette augmentation est permise par la législation sur les lotissements qui n'oblige pas d'effectuer des divisions parcellaires mais de produire un plan de division.

Les lots, n'ayant pas de référence cadastrale propre, sont constructibles même si le POS rendrait inconstructible une parcelle cadastrale ayant la contenance de chacun des lots.

C'est la contenance de la ou des unités foncières initiales qui rend constructibles les lots (surface constructible de l'ensemble du lotissement) ; en revanche le COS est applicable à chaque lot ce qui implique que chaque lot ne peut pas construire plus que n'autorise, individuellement, le COS, comme le rappelle le Conseil d'État dans son arrêt du 14 janvier 1987 n° 63995 - 66967 :

Considérant que le lotissement "Le Fenouillet" étant situé dans la zone NA 14, pour laquelle le plan d'occupation des sols de la commune de Lattes fixe un coefficient d'occupation du sol de 0,40, il n'était pas légalement possible d'accorder sur un lot de ce lotissement un permis pour l'édification d'une construction excédant ce coefficient, alors même que la surface constructible hors œuvre nette de l'ensemble du lotissement "Le Fenouillet", telle que celui-ci a été autorisé par l'arrêté du 18 juillet 1978 du préfet de l'Hérault, demeurait inférieure à la surface hors œuvre nette que l'application de ce coefficient aurait permis de construire sur la superficie totale du lotissement ; qu'il ressort des pièces du dossier que la construction d'une surface hors œuvre nette de 335,89 m2 que le permis attaqué autorisait M. Y... à édifier excédait le coefficient d'occupation du sol de 0,40 ; que, dans ces conditions, M. Y... n'est pas fondé à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier ait annulé l'arrêté en date du 4 janvier 1984 du maire de Lattes lui accordant un permis de construire un immeuble à usage d'habitation et d'entrepôt ;

Enfin de nombreuses soi-disant copropriétés horizontales, du moins antérieures au 1^er octobre 2007, composées de plus de cinq lots sont « illégales » et pour lesquelles la loi du 10 juillet 1965 n'est pas applicable, supplétivement, pour des terrains, des aménagements et des services communs, alors que la création d'une ASL est obligatoire ainsi que l'engagement écrit du lotisseur.

Conseil d'État ; 9 avril 2014 ; n° 338363 :

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de l'imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu'une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que " la gestion du sol sera celle d'une copropriété horizontale " ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant ; que le projet de la société entrait ainsi dans les prévisions de l’article R. 421-7-1 et, par voie de conséquence, des articles R. 315-6 et R. 315-7 du code de l'urbanisme ; qu'il est constant que les différentes pièces relatives à la constitution d'une association syndicale, prévues par l'article R.315-6 du code de l'urbanisme, n'ont pas été produites par le pétitionnaire, alors que des équipements communs sont prévus, notamment pour la défense incendie, l'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales, ainsi que la desserte routière et que la demande, portant sur plus de cinq bâtiments, ne comporte pas l'engagement ou la convention prévus par l’article R. 315-7 du même code ; que, par suite, les requérants sont fondés à soutenir que l'arrêté litigieux a été délivré en méconnaissance des dispositions combinées des articles R. 421-7-1 et R. 315-6 du code de l'urbanisme ;

Donc « un droit de jouissance privative exclusif » doit être compris comme « la pleine propriété du terrain »... et de la maison, par droit d'accession, sinon l'on aurait à faire à un droit de superficie ou à une part en jouissance d'une société civile d'attribution.

Article 1 de la loi du 21 juin 1965 relative aux associations syndicales :

Peuvent être l'objet d'une association syndicale entre propriétaires intéressés l'exécution et l'entretien des travaux :

Article 3 du décret du 18 décembre 1927 portant règlement d’administration publique pour l’exécution de la loi du 21 juin 1865 :

Si le consentement de chaque intéressé n'a pas été donné dans l'acte d'association, il peut résulter d'un acte spécial, authentique ou sous seing privé, et qui reste annexé à l'acte d'association.

Ce dernier est accompagné d'un plan périmétral des immeubles syndiqués et d'une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.

Une copie de toutes ces pièces, certifiée conforme par le maire, est transmise au préfet dans le délai d'un mois à partir de la constitution de l'association.

Article 3 du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance n° 2004-632 relative aux associations syndicales de propriétaires :

Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.

Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. Cette déclaration n'est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme.

Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée.

L'arrêt précité et ces rappels des textes qui ont régi et régissent les ASL démontrent bien, sans aucune ambiguïté, que les acquéreurs de lots sont bien les propriétaires exclusif des parcelles composant leurs lots ; de plus les arrêts du 27 octobre 1993, du 8 février 1999 et du 9 avril 2014 rappellent la dualité du juge administratif garant des normes fixées par la loi (Code de l'urbanisme) et créateur de normes (la copropriété horizontale) ; dualité consacrée de manière plus explicite en 2016 lors de l’arrêt CZABAJ.

Accessoirement à consulter :

Cour de cassation ; 19 février 1980 ; n° 78-15.650

Cour de cassation ; 1^er février 1989 ; n° 87-15.758

Cour de cassation ; 8 février 1995 ; n° 92-16.876

Cour de cassation ; 19 septembre 2012 ; n° 11-13.679 11-13.789

Cour de cassation ; 13 novembre 2012 ; n° 11-23.166

Cour de cassation ; 17 septembre 2013 ; n° 12-23.027

Cour de cassation ; 4 février 2014 ; n° 11-20.231

Cour administrative d'appel de Lyon ; 12 novembre 1996 ; n° 94LY00810

Conseil d'État ; 15 février 2012 ; n° 33363

Conseil d'État ; 3 avril 2020 ; n° 422802

06/09/2016

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