Comment tuer une copropriété horizontale

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Cet article permet de synthétiser

les deux premiers articles introductifs

« La copropriété horizontale  » et « L’état descriptif de division »

PRÉAMBULE

Il n'est pas inutile de rappeler que les actes notariés, qui n'accordent (sic) qu'un droit jouissance aux terrains composant les lots d'une copropriété dite horizontale, sont les relents d'une déviance due aux quatre premiers articles (chapitre I) de la loi du 28 juin 1938 (page 7578 du J.O.R.F.), tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement, qui n'était pas adaptée aux immeubles neufs ou acquis comme le rappellent M. Jean FOYER et M. Raymond ZIMMERMANN dans leur intervention liminaire lors de la première lecture à l'Assemblée Nationale, le 23 avril 1965, de la loi qui allait devenir la loi du 10 juillet 1965.

En effet pour devenir propriétaire il fallait d'abord acquérir des parts sociales, ou actions de société d’attribution, qui permettaient d'obtenir un droit de jouissance sur une partie de l'immeuble, puis de devenir propriétaire par un partage après dissolution.

Au vu des articles 1 et 2, de la loi du 28 juin 1938 (page 7578 du J.O.R.F.), les notaires, au lieu d’appliquer la règlementation sur les lotissements, ont « préféré adapter » une loi qui tendait à régler le statut de la copropriété à des immeubles divisés en appartement (bâtiments) à des division foncières (terrains), en se basant sur l’article 5 (copropriété du sol).

En fait le soi-disant copropriétaire « foncier » serait un associé, d’une société civile immobilière d’attribution qui aurait acquis une unité foncière, auquel aurait été attribué une zone de jouissance (le lot), avec un droit de superficie (propriété de la maison), faisant de ce dernier le superficiaire et la société le tréfoncier.

Donc pour parfaire « l’arnaque » (détournement de la règlementation sur les lotissements) les notaires proposent d’utiliser l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 pour que leurs victimes puissent devenir propriétaires, de ce qu’il sont déjà, moyennant finances.

Il se trouve qu’un certain Bernard Stemmer, à la demande du président de la chambre des notaires des Alpes Maritimes, voir l'article « La copropriété horizontale », avait parfait cette « combine » (indivisaires fonciers) qui a fini par être condamnée par les tribunaux tant administratifs que judiciaires.

Donc l'on conviendra que la méthode stemmer se serait bien inspiré de cette pratique et que les notaires l'aurait faite perdurer uniquement guidés par le profit en complicité avec les administrateurs de biens (syndics de copropriété), comme le détaille l'article « Les copropriétés à deux », dont l'entente avait déjà été dénoncée par la Cour de cassations dans son rapport annuel 2007 (page 392) :

LES IMMEUBLES ?

DONC UN IMMEUBLE BÂTI N’EST PAS UN TERRAIN BÂTI !

(B (100). Distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti)

Dans une copropriété horizontale chaque lot est donc composé : d’un immeuble non bâti (la parcelle de terrain) sur lequel est édifié un immeuble bâti (la maison) ; ce dernier étant par droit d’accession la propriété exclusive du propriétaire de l’immeuble non bâti sur lequel il a été édifié (articles 546, 551 et 552 du Code civil).

INTRODUCTION

Avant d'aborder, à la fin de l'article, « LES ACTES INNOMÉS  », concernant ce que doit contenir l'acte, je rappellerai plusieurs points essentiels ci-dessous.

L'IMMATRICULATION DES SYNDICATS (LOI ALUR)

Article 1^er de la  loi du 10 juillet 1965 :

Comme le rappelle la CRC dans la recommandation n° 5, le « I », de l'article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, s'applique de plein droit pour les immeubles bâtis (bâtiments collectifs), hormis ceux à destination totale autre que l'habitation, et que le « II » est facultatif pour les immeubles non bâtis (terrains collectifs) comportant des terrains, des aménagements et des services communs, qui peuvent eux seuls être soumis à la loi, puisque les parcelles bâties ou non font l'objet de droits de propriété privatifs et non pas de simples jouissances.

Le livre IV de la partie législative du Code de la construction et de l’habitation (https://www.legifrance.gouv.fr/) concerne les immeubles relevant du statut de la copropriété, le titre I^er identifie les immeubles relevant du statut de la copropriété et son chapitre unique de l’immatriculation des syndicats de copropriétaires.

L’article L711-1 indique le but de cette immatriculation :

Les notaires, pour se couvrir au maximum et qui n’ont pas pris le temps d’aller plus loin, à cause de leurs logiciels « généralistes » (https://www.notariat2000.com/), dans la lecture du CCH, et des syndics pour faire gonfler la facture, englobent les syndicats de copropriétaires des copropriétés horizontales. Ils oublient ou ils ignorent, ce qui est alors très grave, qu’un article de « loi » peut être complété ou restreint par un autre.

Lorsque l’on est professionnel du droit (notaire) ou bien syndic, la moindre des choses c’est de vérifier, pour éviter toute mauvaise foi, ce que signifie « immeubles à destination partielle ou totale d'habitation » pour la loi ALUR. Il suffit donc de continuer la lecture du livre IV du CCH par le chapitre unique du titre II qui concerne les acquéreurs de ces dits immeubles (https://www.legifrance.gouv.fr/).

Article L721-1 :

Article L721-2 :

Article L731-4 (chapitre unique du titre III) :

Premier alinéa de l’article 1^er de la  loi du 10 juillet 1965 :

Donc, à la lecture des articles L711-1 à L741-2 du CCH (https://www.legifrance.gouv.fr/), il est évident que l’immatriculation des syndicats concerne ceux qui administrent des bâtiments collectifs (copropriétés verticales) et non pas ceux qui administrent des copropriétés horizontales.

Pour ce qui est du diagnostic technique des immeubles relevant du statut de la copropriété (https://www.legifrance.gouv.fr/) il ne s’applique pas aux immeubles bâtis que sont les maisons individuelles d’une copropriété horizontale. En revanche les diagnostics techniques, prévus pour un acquéreur immobilier (articles L.134-1 à L.134-7), s’applique à la maison individuelle composant un lot de copropriété horizontale ; quant à la parcelle composant le lot, qui est un immeuble non bâti, elle n’est pas concernée, à proprement parlé, par le CCH à part : la sécurité des piscines (https://www.legifrance.gouv.fr/) et la lutte contre les termites (https://www.legifrance.gouv.fr/).

Il résulte que le chapitre I^er (sections 1 à 4) et le chapitre II (sections 1 à 3) du titre II de la loi ALUR (https://www.legifrance.gouv.fr/) ne s’appliquent pas aux syndicats de copropriétaires des copropriétés horizontales.

LA CESSION DE LA VOIRIE À LA COMMUNE

Généralement elle est ouverte à la circulation des tiers et entretenue pas la Commune ; dans ce cas il est d’intérêt, pour cette dernière, de l’acquérir pour l’intégrer dans le domaine public (http://www.mairie2000.asso.fr/).

Cette acquisition doit se faire à titre gratuit par un don en la forme administrative ce qui évite de devoir débourser des émoluments ou frais notariées (https://pierreredoutey.fr/) bien que dans tous les cas (gratuit ou pas) ils n’y a aucune perception au profit du Trésor Public (https://www.legifrance.gouv.fr/).

Il est possible, s'il en existe, de procéder de la même façon pour des terrains collectifs, ce qui emporte, par droit d’accession, la propriété de tout ce qui s’y unit ou s’y incorpore (il en est de même des réseaux et canalisations pour la voirie).

Ce transfert doit se faire conformément à l’article 16 de la loi n° 65-557 (https://www.legifrance.gouv.fr/) à la double majorité prévue à l’article 26 (https://www.legifrance.gouv.fr/) : l’on a bien à faire à un acte de disposition qui n’impose pas à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.

Cela implique, pour que ce transfert puisse se faire, qu’un géomètre établisse un document d’arpentage, pour permettre une division parcellaire et non pas un bornage, en vue d’attribuer une référence cadastrale à la voirie cédée et si besoin est aux espaces verts. Rien n’empêche d’en profiter pour faire attribuer une référence cadastrale aux lots.

LES ARRÊTS DE PRINCIPE DE LA COUR DE CASSATION

Comme l’a « imposé » la jurisprudence (La division en jouissance) chaque lot est, en sa totalité, une partie privative ; suite aux transferts de la voirie et des espaces verts dans le domaine public, il n’existe plus de partie commune ; donc, de plein droit, il y a  « disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation » (https://www.legifrance.gouv.fr/).

Dans la hiérarchie des arrêts de la Cour de cassation, les arrêts de principe vont au-delà du litige posé, contrairement aux arrêts d’espèce. Ils répondent aux litiges concernés par la même « question » à savoir, dans le cas d'une copropriété horizontale dans quelles conditions elle disparait :

Depuis le 1^er juin 2020  l’ordonnance 2019-1101 a rajouté un article 46-1 à la loi du 10 juillet 1965 qui ne fait que reprendre la jurisprudence en lien ci-dessus :

Deuxième alinéa de l’article 1^er de la  loi du 10 juillet 1965 :

Cour de cassation ; 30 avril 2003 ;  pourvoi n° 01-15078 :

Donc il faut bien qu’il existe des parties communes pour que la loi du 10 juillet 1965 puisse s’appliquer aussi bien de plein droit qu’à titre supplétif.

Sans oublier que dans le visa de l’arrêt précité, l’article 14, de la loi du 10 juillet 1965, y est annoncé en tant que texte de loi auquel il se réfère :

Dans une copropriété horizontale, le syndicat n’a pas pour objet la conservation, l’amélioration et l’administration des parcelles bâties ou non faisant l’objet de droits de propriété privatifs ; donc sans partie commune le syndicat n’a plus d’objet, ce qui entraîne de plein droit sa dissolution.

Contrairement à ce que cherche à prétendre certains notaires il n’y a pas un partage du terrain d’assiette de l’ex copropriété (unité foncière) puisque ce dernier ayant fait l’objet d’une division en propriété faisant l’objet d’un état descriptif de division. La division parcellaire (changement de limite) n’est qu’une mise-à-jour du cadastre autorisée par le PLU.

D'ailleurs cette prétention de placer les copropriétaires en tant que co-indivisaires fonciers a coûté un rappel à l'ordre cinglant de la part de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence :

L'avantage du « sans changement de limite » était qu'il évitait de devoir faire un document d'arpentage en vue d'une division cadastrale, ce qui permettait d'aller plus vite et de faire des économies pour le coût d'un procès-verbal du cadastre et sur les émoluments du géomètre.

Donc qu'il existe ou non des parties communes, il faudra faire établir un document d'arpentage pour faire attribuer, comme suit, une référence cadastrale à chaque lot et s'il existe des parties commune faire supprimer dans le règlement de copropriété « l’hérésie » que le sol est commun.

LES ACTES INNOMÉS

Si l’on reprend les articles A444-53 à A444-186 du Code du commerce (https://www.legifrance.gouv.fr/), concernant le tarif des notaires, il n’existe pas d’acte concernant la disparition d’une copropriété horizontale (ensemble immobilier sans terrain, aménagement et services communs) qui ne peut être que de fait et non pas d'une décision unanime.

Comme relevé précédemment certains notaires avides essaieront de se servir de l’article A444-87 (https://www.legifrance.gouv.fr/) qui concerne, suite à la décision d’un tribunal, une vente publique (licitation) d'un bien immeuble généralement pour mettre fin à une indivision, soit après divorce, soit dans le cadre d'une succession ; l’article A444-122 (https://www.legifrance.gouv.fr/) qui concerne le partage d’un bien indivis alors que les parties de terrains qui étaient réservées à l’usage exclusif des ex copropriétaires (parties privatives) n’étaient pas des parties communes en indivision (biens indivis).

Dans « Actualités » l'article Interview de Pierre REDOUTEY est édifiant sur cette méthode douteuse !

Les dispositions générales de la section II du chapitre premier du titre IV de la première partie du livre premier du Code général des impôts (https://www.legifrance.gouv.fr/) montrent que l’acte, entérinant la disparition d’une copropriété horizontale, entre dans les dispositions de l’article 680 (https://www.legifrance.gouv.fr/) : ACTE INNOMÉ À 125 € + 15 € DE TAXE DE SÉCURITÉ IMMOBILIÈRE ; le syndic détenant la liste des ex copropriétaires avec leurs lots et les adresses postales correspondantes, ainsi que, dans les archives, le procès-verbal du cadastre qui attribue les références cadastrales aux « lots » et le fractionnement du ou des parcelles divisée, pourra dresser deux tableaux de concordance qu’il remettra au notaire (le second tableau sera dressé en référence au procès-verbal du cadastre qui sera demandé d'être rédigé comme dans cet exemple) :

Dernière remarque, et pas des moindres, il n'existe pas de toiture commune entre deux maisons mitoyennes (Les maisons mitoyennes), sinon la voirie communale serait encombrée par des « maisons » avec des toitures communes (parties communes) qui les soumettraient donc au statut de la copropriété ; les villes seraient alors presque uniquement composées de groupes d'immeubles bâtis soumis au statut de la copropriété à cause de soi-disant toitures communes.