Les copropriétés à deux

Les ingérables et « avides » copropriétés fictives ou artificielles

Les questions seront vérifiées avant de faire, si besoin est,

par mail personnel l'objet d'un éclaircissement

et non pas d'une solution à une situation donnée !

(pour cela cliquer en bas à droite sur « Poster un commentaire »)

Cet article est une « annexe » aux articles principaux

« La copropriété horizontale » et « L’état descriptif de division » !

Les règles d’urbanisme en vigueur du 1^er janvier 1978 jusqu’au 30 septembre 2007 permettaient soi-disant de les tolérer ; ce qui ne peut plus être prétexté avec les règles actuelles qui les interdisent formellement (rappels ci-après).

Journal Officiel du 17 avril 1931 :

Toutes les opérations qui consistent, de la part des sociétés, associations de particuliers ou établissements publics, à entreprendre ou poursuivre la division d'un terrain en parcelles en vue de les vendre ou de les louer et avec la faculté d'y édifier des constructions à usage d'habitation, constituent des lotissements.

Article 82 de la loi d’urbanisme n° 324 du 15 juin 1943 :

La création ou le développement des groupes d’habitation ou des lotissements dans tout commune assujettie ou non aux dispositions du titre III de la présente loi est subordonnée à une autorisation délivrée par le préfet.

Constituent un groupe d’habitations au sens du présent chapitre les immeubles bâtis destinés à l’habitation, situés soit sur un même terrain, soit sur des parcelles contiguës ou séparées par de courtes distances et édifiés simultanément ou successivement par un même propriétaire en vue de ventes ou de locations ultérieures.

Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l’opération et le résultat de l’opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire d’une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives, consenties en vue de l’habitation.

Article 105 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 portant codification des textes législatifs concernant l’urbanisme et l’habitation :

Constituent un groupe d’habitations au sens du présent chapitre les immeubles bâtis destinés à l’habitation, situés soit sur le même terrain, soit sur des parcelles contiguës ou séparés par de courtes distances et édifiées simultanément ou successivement par un même propriétaire en vu de vente ou locations ultérieures.

Article 1^er du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements :

Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.

Article R.315-1 du Code de l'urbanisme (en vigueur le 30 novembre 1973) :

Constituent un lotissement [*définition*] au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.

Article R.315-1 du Code de l'urbanisme (en vigeur le 1^er janvier 1978) :

Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. Est également soumise à autorisation de lotir prévue par le présent chapitre l'opération de remembrement menée par une association foncière urbaine libre régie par l'ordonnance n° 2004-632 du 1^er juillet 2004 et par le chapitre II du titre II du présent livre, lorsque le plan de remembrement délimite plus de deux lots.

L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.

Article L.442-1 du Code de l'urbanisme (en vigueur le 1^er octobre 2007) :

Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.

Article L.442-1 du Code de l'urbanisme (en vigueur du 1^er mars 2012 à nos jours) :

Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Soi-disant, elles permettent et/ou ont permis à nombres de notaires d’en faire leurs choux gras et à des administrateurs de biens (les syndic professionnels) de se faire rémunérer pour gérer des copropriétés inexistantes.

Non contents de se référer au Code civil du Québec (http://fr.condolegal.com/) au lieu du droit français et de la jurisprudence, quel que soit le nombre de lots issus de la division, ils ont détourné l'exemption, entre le 1^er janvier 1978 le 1^er octobre 2007 pour les divisions foncières limitées à deux lots, des contraintes liées aux lotissements, en occultant les dispositions de l'article 543 du Code civil (« On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre. ») et en donnant une interprétation erronée de l'expression « en propriété ou en jouissance » qui tenait compte de l'intégration, dans la législation sur les lotissements :

des partage successoraux, supérieurs à quatre ;
des partages faisant suite à une fin d'indivision (toutes S.C.I. par exemple).

Cette déviance étant étendue à l'article R.421-7-1 qui lui n'a jamais fait d'exemption pour les divisions foncières limitées à deux lots.

En toute mauvaise foi, ils ont interprété « en propriété ou en jouissance résultant de mutations » dans le sens qu'une jouissance, c'est à dire un droit d'usage ou d'habitation, pouvait faire l'objet d'une mutation c'est à dire d'une vente ; ce qui revenait à donner aux droits d'usage ou d'habitation les droits d'un usufruit (« L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. »).

Ils ont été au-delà de la copropriété horizontale québécoise qui accorde la propriété du sol d'assise des constructions, comme le rappelle « Revue du notariat » à la page 374 qui fait référence au Code civil québécois ; repris à son compte par le « Village du lac de Carcès » dans le troisième épisode de sa saga (Cour de cassation), ce qui n'était pas le cas dans les deux premiers épisodes :

- Épisode 1 : Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 7 mars 1990, n° 88-13386 ;

- Épisode 2 : Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 8 février 1995, n° 92-16876.

Bien qu'entre le 1^er janvier 1978 le 1^er octobre 2007 les divisions d'une propriété foncières, portant au nombre de deux les terrains issus de la division, échappaient à la règlementation sur les lotissements, ces divisions étaient bien en propriété (ventes/mutations ou partages) ou en jouissance (locations/autres baux).

Le Conseil d’État dans son arrêt du 27 octobre 1993 (https://www.legifrance.gouv.fr/) considère :

... qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété ; que cette division de terrain en vue de l'implantation d'un bâtiment relève des dispositions de l'article R.315-1 précité ;

La Cour administrative d’appel de Lyon considère, en suivant les considérations du Conseil d’État, le 12 novembre 1996 (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

Considérant que par arrêté en date du 16 mars 1987, le maire de FALICON a délivré à M. X..., un permis de construire en vue de l'édification de deux villas sur une même parcelle située au lieu-dit "La Colle de l'Ibac" ; que le 1er juin 1988, le maire a décidé de transférer le bénéfice de ce permis de construire aux membres de l'indivision BULZOMI-RUOTOLO, acquéreurs de cette parcelle ; ... qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des termes de l'état descriptif de division et règlement de copropriété, que si le terrain d'assiette des deux constructions autorisées par le permis de construire attaqué, doit rester la propriété indivise des acquéreurs précités, chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur les parties de terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la villa concernée, la partie privative de la copropriété ; que, dans ces conditions, l'édification par M. X..., de deux villas sur un terrain d'assiette devant faire l'objet d'une division en jouissance avant même le commencement des travaux, révèle qu'en réalité la demande du permis de construire présentée par l'intéressé pour cette opération relevait des dispositions précitées de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme ;

Il est clair que la jurisprudence administrative considère (https://www.jurisconsulte.net/fr/) que, la maison étant construite ou non, les terrains composant les lots d’une copropriété horizontale sont des parties privatives dont chaque copropriétaire a la jouissance exclusive ; soit l’usage exclusif comme en dispose l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/) ; donc la propriété exclusive.

Le plus intéressant c’est que la Cour administrative d’appel de Lyon considère, comme le Conseil d’État, que :

... chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur les parties de terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la villa concernée (ou à construire), la partie privative de la copropriété » ; bien qu’antérieurement, elle rapporte : « que si le terrain d'assiette des deux constructions autorisées par le permis de construire attaqué, doit rester la propriété indivise des acquéreurs précités.

Toutefois (https://www.larousse.fr/) : Néanmoins - Cependant - POURTANT !

Donc implicitement, par prétérition, la jurisprudence administrative considère qu’une clause d’un règlement de copropriété qui dit que la totalité du terrain d’assiette (le sol) d’une copropriété horizontale est commun (partie commune) est réputée non écrite, car le terrain d’assiette de chaque lot est une partie privative, propriété exclusive donc absolue (article 544 du Code civil).

Si l’on tient compte de la partie « LES ARRÊTS DE PRINCIPE DE LA COUR DE CASSATION » de l’article suivant du blog « Acte de dissolution » une copropriété à deux :

- est inexistante car il n’existe pas de partie de terrain réservée à l’usage de tous les copropriétaires ;

- est fictive comme l’a caractérisée le TGI de Grenoble et retenu la Cour d’appel de Grenoble : « Qu’ainsi cette création de copropriété qualifiée pertinemment par le tribunal de fictive, n’est qu’un artifice et n’a jamais existé » (l’artifice étant le mix des articles R.315-1 et R.421-7-1 du Code de l’urbanisme pour se dédouaner des dispositions contraignantes des articles R.315-5 et R.315-6) ;

- donc, l’attendu sur l’existence d’une copropriété s’applique bien aux copropriété à deux : « Attendu que chacune des parties étant pleinement propriétaire de sa parcelle respective, il n’y a aucune indivision justifiant d’ordonner le partage, de surcroît d’une copropriété inexistante. »

Un partage proposé, ou plutôt imposé, par un notaire est illégal puisqu’il n’existe pas d’indivision. La soi-disant « indivision notariale » n’a pour seul but que de prétendre vouloir toucher d’abusifs émoluments prévus à l’article A.444-122 du Code du commerce (https://www.legifrance.gouv.fr/) au lieu du tarif légal d'un acte innomé beaucoup moins lucratif (https://www.legifrance.gouv.fr/).

Comme l’avidité n’a pas de borne, certains, pour augmenter la facture, prétendent que la surface des lots correspond à la fausse quote-part de parties communes inexistantes et que s’il n’y a pas correspondance cela ferait l’objet de soultes. C’est plus que de la mauvaise foi car dans le calcul d’une quote-part se fait conformément aux dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 :

Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Pour « engranger » encore plus certains font planer la menace d'un refus de demande de travaux ou de permis de construire à cause de la soi-disant indivision ; ce qui est proprement scandaleux :

1 - Article R423-1 du Code de l'urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »

2 - Article A424-8 du Code de l'urbanisme : « Attention : le permis n'est définitif qu'en l'absence de recours ou de retrait : - dans le délai de deux mois à compter de son affichage sur le terrain, sa légalité peut être contestée par un tiers. Dans ce cas, l'auteur du recours est tenu d'en informer le bénéficiaire du permis au plus tard quinze jours après le dépôt du recours ; - dans le délai de trois mois après la date du permis, l'autorité compétente peut le retirer, si elle l'estime illégal. Elle est tenue d'en informer préalablement le bénéficiaire du permis et de lui permettre de répondre à ses observations. Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. »

Il n’est donc pas inutile de rappeler certains articles du règlement national du CSN qui s’impose à tout notaire (https://www.notaires.fr/) :

Art. 1.1 : Engagement du nouveau notaire devant l’assemblée générale : « Le notaire, lors de la première assemblée de sa compagnie suivant sa nomination, doit, à la demande du Président de la chambre, affirmer qu’il a connaissance de la déontologie de la profession et s’engager solennellement à la respecter, conformément au serment qu’il a prêté devant le Tribunal » (article 57 du décret n° 73-609 du 5 juillet 1973 relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux conditions d’accès aux fonctions de notaire : « Je jure de loyalement remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d'observer en tout les devoirs qu'elles m'imposent ») ;

Art. 1.2 : Obligations professionnelles : « Il a le devoir de se tenir informé de l’évolution du droit, de l’économie et de la société. » ; le droit étant le droit positif dont la jurisprudence est la principale source de son évolution ;

Art. 3.2 : Obligations du notaire ; 3.2.1 : « Le notaire doit à sa clientèle sa conscience professionnelle, ses égards, l’impartialité, la probité et l’information la plus complète. L’intérêt du client prime toujours le sien. Il doit choisir les moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat désiré par le client, en conformité avec la loi. »

Art. 3.3 : Rémunération du notaire : « Le notaire ne peut percevoir aucune rémunération sous quelques formes et conditions que ce soient, autre que ce qui est prévu au décret portant tarif des notaires. »

Exemple d’un acte de vente d’une copropriété à deux dans les années 60

Avant de retranscrire cet acte de vente il n’est pas inutile de faire quelques rappels sur la législation et la règlementation à la date de l'acte.

Article 1^er du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.

Article 8 du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

La vente ou la location des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement, ainsi que l'édification des constructions, ne peuvent être effectuées qu'après l'autorisation prévue à l'article 2 ci-dessus et l'exécution de toutes les prescriptions imposées au lotisseur par l'arrêté d'autorisation.

Article 9 du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

Pour toute vente ou location de terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement, le préfet délivre sur papier libre, sans frais et à double exemplaire, à la requête du lotisseur ou de son notaire, un certificat mentionnant l'accomplissement des formalités prévues dans le présent chapitre et l'exécution des prescription imposées dans l'arrêté d'autorisation.

Mention de ce certificat doit figurer dans l'acte de vente ou de location. Un exemplaire demeure annexé à cet acte ; l'autre est adressé au bénéficiaire du lot.

La délivrance de ce certificat ne dégage pas le lotisseur de ses obligation et de sa responsabilité vis à vis des bénéficiaires des lots, notamment en ce qui concerne l'exécution des travaux.

Article 1315 du Code civil (dans sa version au 8 octobre 1962 date de l'acte) :

… celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Code civil ; Livre III ; Titre III ; Chapitre III ; Section 5 : De l’interprétation des conventions (dans sa version au 8 octobre 1962 date de l'acte) :

Article 1156 : On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.

Article 1157 :Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun.

Article 1158 : Les termes susceptibles de deux sens doivent être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat.

Article 1159 : Ce qui est ambigu s'interprète par ce qui est d'usage dans le pays où le contrat est passé.

Article 1160 : On doit suppléer dans le contrat les clauses qui y sont d'usage, quoiqu'elles n'y soient pas exprimées.

Article 1161 : Toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier.

Article 1162 : Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

Article 1163 : Quelque généraux que soient les termes dans lesquels une convention est conçue, elle ne comprend que les choses sur lesquelles il paraît que les parties se sont proposé de contracter.

Article 1164 : Lorsque dans un contrat on a exprimé un cas pour l'explication de l'obligation, on n'est pas censé avoir voulu par là restreindre l'étendue que l'engagement reçoit de droit aux cas non exprimés.

8 octobre 1962 ; Acte de vente (Maître X) :

Exposé : Mademoiselle Y comparante de première part est dans l’intention de mettre en copropriété l’immeuble ci-après désigné lui appartenant sis à V…, rue R n° n (précision : En fait mademoiselle Y vend cette soi-disant copropriété à Madame et Monsieur Z qui en sont les seuls propriétaires, alors que le but, non avoué, est de diviser un terrain en deux lots bâtis devant être vendus ; ce qui entre dans la législation sur les lotissement en vigueur au 8 octobre 1962).

Désignation :

Un ensemble immobilier (remarque : l'ensemble immobilier étant un lotissement composé de deux lots bâtis) sis à V…, rue R n° n, comprenant :

Un bâtiment A en façade sud-est du terrain élevé d’un rez-de-chaussée composé d’une entrée et garage, d’un premier étage de deux pièces water closets, cabinet de toilette.
Un bâtiment B dans la partie nord-ouest du terrain élevé d’un rez-de-chaussée composé de deux pièces, water closets, caveau, grenier.
Un bâtiment C le long de la limite sud-ouest du terrain reliant les bâtiments A et B élevé d’un rez-de-chaussée composé d’une cuisine et d’une pièce divisée en deux.
Jardin entre ces bâtiments.

Lotissement :

Hors lotissement (c'est faux : le résultat de l'opération ayant pour objet la division volontaire en lots d'une propriété foncière par ventes de deux lots bâtis ; conformément aux articles 1^er, 8 et 9 du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements, voir ci-dessus).

Il est rappelé que dans le cas où la parcelle ne constituerait pas la propriété totale du vendeur, la vente du solde devrait faire l’objet d’une demande règlementaire de lotissement (constatation : ce montage, avec l'aval du notaire, tendait à contourner la législation sur les lotissements, comme le fera à son tour Bernard Stemmer dans les années 70, et d'appliquer le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement ; cela pour éviter les formalités et l'exécution des prescriptions imposées dans l'arrêté d'autorisation de lotir ; exit le certificat, délivré par le préfet à double exemplaire, mentionnant l'accomplissement des formalités prévues et l'exécution des prescriptions imposées dans l'arrêté d'autorisation, rendu obligatoire par l'article 9 du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements, voir ci-dessus).

Division de l’immeuble

L’immeuble ci-dessus désigné sera divisé en deux lots.

Premier lot

Le premier lot comprendra :

1) Le bâtiment A en façade sud-est du terrain élevé d’un rez-de-chaussée composé d’une entrée et garage et d’un premier étage de deux pièces water closets, cabinet de toilette dégagements.

2) Droit de jouissance privative d’une partie du jardin au regard du bâtiment A vers nord-est (teinte bleue du plan ci-annexé).

Les trente-quatre pour cent (34/100) des parties communes de l’ensemble immobilier y compris le sol (constatation : ce qui inclurait les parties communes bâties).

Les cent pour cent (100/100) des parties communes du bâtiment A (constatation : posséder 100/100 des parties communes signifie posséder la totalité du bâtiment A, soit la propriété de 34/100 du sol délimités en bleu sur le plan).

Deuxième lot

Le deuxième lot comprendra :

1) Le bâtiment B dans la partie nord-ouest du terrain élevé d’un rez-de-chaussée composé de deux pièces, water closets, caveau, grenier.

2) Le bâtiment C le long de la limite sud-ouest du terrain reliant les bâtiments A et B élevé d’un rez-de-chaussée composé d’une cuisine et d’une pièce divisée en deux.

3) Droit de jouissance privative d’une partie du jardin au regard du bâtiment C vers nord-est (teinte rouge du plan ci-annexé).

Les soixante-six pour cent (66/100) des parties communes de l’ensemble immobilier y compris le sol (constatation : ce qui inclurait les parties communes bâties).

Les cent pour cent (100/100) des parties communes du bâtiment B.

Les cent pour cent des parties communes du bâtiment C.

(constatation : posséder 100/100 des parties communes signifie posséder la totalité des bâtiment B et C, soit la propriété de 66/100 du sol délimités en rouge sur le plan)

Plan :

Un plan de masse et de situation du dit immeuble est demeuré ci-joint et annexé après mention.

Tableau :

Pour la législation foncière l’état de division est résumé dans le tableau ci-après (remarque : la division en propriété de quel immeuble ?).

N° lot

Bat

Etage

Nature

Quote-part sol

R de Ch

1^er Et

appart

jce excl partie jardin

34/100

R de Ch

appart

jce excl partie jardin

66/100

Parties communes :

Les parties communes de l’ensemble de l’immeuble comprendront :

La totalité du sol bâti et non bâti, les divers desservant l’ensemble immobilier et d’une manière générale toutes les parties pouvant servir à l’usage commun (remarque : les parties de jardin au regard des bâtiments A et C ne sont pas à usage commun… ce qui est le propre d’une partie commune ; n’étant pas à usage commun ces parties de jardin ne peuvent donc pas être des parties communes ! application des articles 1188 à 1192 du Code civil ! Chaque terrain d'assiette des lots n'est pas nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, et n'en constitue pas l'accessoire indispensable : donc ils ne sont pas des parties communes puisqu'il n'y a pas d'indivision).
Les parties communes appartiendront aux divers propriétaires dans la proportion indiquée en suite de leur lot (remarque : les bâtiments à 100/100 ; le sol : lot 1 à 34/100 et lot 2 à 66/100 !).

Charges communes à l’ensemble immobilier

Les différents frais s’appliquant à l’ensemble de l’immeuble comprendront notamment :

L’intégralité des impôts foncier de l’immeuble (bâti et non bâti) sauf évidemment si des cotes individuelles étaient établies pour chaque lot (remarque : conformément à l’article 528 du Code civil, par leur nature les terrains ou fonds de terre sont des immeubles non bâtis et les bâtiments des immeubles bâtis ?), et d’une manière générale toutes les réparations faites dans l’intérêt de tous les copropriétaires (remarque : quelles réparations sont concernées ?).

Charges spéciales

Elles comprendront notamment les réparations à faire à chaque bâtiment.

Elles seront supportées en totalité par le propriétaire du bâtiment (remarque : 100/100 des parties communes de ce dernier signifierait propriétaire de la totalité du bâtiment, comme précisé ci-avant ; et dans ce cas il ne peut rien exister de commun avec une autre personne ; donc pas d’indivision = pas de partie commune ; uniquement des parties privatives propriété exclusive du propriétaire du bâtiment !).

Quant aux réparations à faire aux murs de clôture elles seront supportées par le propriétaire du lot dans lequel se trouvera le mur objet des réparations (remarque : donc les lots ont des limites ; et dans ce cas comment interpréter les articles 551 à 553 du Code civil si l’on se réfère à l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ?).

Avant de conclure il faut rappeler qu'un notaire n'a pas a tenter d'expliquer ce qu'il a voulu dire mais de constater ce que l'on a compris puisqu'il a prêté serment d'exactitude et de probité. Ce qui prime c'est comment l'on interprète ses écrits parfois énigmatiques si ce n'est contradictoires (Code civil : interprétation du contrat).

Les deux lots appartenant, sous le régime de la communauté, à Madame et Monsieur Z, est-ce que cette soi-disant copropriété ne rappellerait-t-elle pas la copropriété fictive déjà évoquée sur le blog ?

Si l'on peut remarquer qu'il ne fait aucun doute que le prétexte de créer cette copropriété fictive vient des acquéreurs surtout pour augmenter leur plus-value en cas de revente, l'on peut aussi faire le rapprochement avec cet arrêt de la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/) : la venderesse ayant soigneusement partagé en deux éléments distincts les deux lots accréditait cette volonté que tout soit distinctement partagé sans laisser subsister d'éléments communs.

Cet acte de vente est antérieur à la loi du 10 juillet 1965, et le règlement dit de propriété est une convention contraire à cette dernière, créant ainsi une organisation différente. Donc conformément au dernier alinéa de l’article premier de la loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/) le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier est bien une convention contraire créant une organisation différente qui est exclusive de la loi du 10 juillet 1965, et son règlement de copropriété n’est donc pas un règlement de copropriété prévu par les dispositions de la loi précitée. En fait comme il n’existe rien à usage commun ce règlement est inopérant (fictif) et n’a servi que de prétexte à faire établir un état descriptif de division. Il faut préciser qu'en 1962 existait le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement (abrogé par l'article 48 de la loi du 10 juillet 1965) qui était supplétive en l'absence de convention contraire : ce qui n'est pas le cas de l'exemple ci-avant.

Le fait qu’il soit écrit, dans l’état descriptif de division, que l’on fait l’acquisition de 100/100 des parties communes d’un bâtiment, prouve que le notaire rédacteur ne soumettait pas la copropriété aux dispositions de la loi du 28 juin 1938, supplétive, mais qu’il s’inspirait fortement de l’article 664 du Code civil, lui aussi supplétif, abrogé par la loi précitée.

Article 664 (abrogé) du Code civil :

Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit :

Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient ;

Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;

Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.

Dans le cas de l’acte la répartition se fait à 100/100 sur une même personne qui est donc la seule propriétaire de la maison.

En fait l’acte de vente du 8 octobre 1962 est une « subtilité » qui a consisté à créer une copropriété de deux lots et de vendre ces lots à une même personne. Donc l’on se retrouve avec les lots d’une copropriété réunis dans les mains d’une même personne, ce qui entraîne de plein droit la disparition de la copropriété (https://www.legifrance.gouv.fr/).

En revanche le texte en vigueur, sur la règlementation des lotissements, était l’article 1^er du décret 58-1466 du 31 décembre 1958 : « « Constituent un lotissement au sens du présent décret l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux. » ; la dispense accordée aux divisions limitées à deux lots était postérieure.

L’on a bien à faire à une opération qui a eu pour objet la division volontaire en lots d’une propriété foncière (un terrain) en vue de leur vente. L’article 1^er est complété par l’article 8 : « La vente ou la location des terrains bâtis ou non bâtis compris dans le lotissement… » ; ce qui signifie que les lots peuvent être bâtis ou non bâtis. C’est le cas de l’opération imaginée dans l’acte dans le but de contourner la législation sur les lotissements en vigueur à l’époque.

D’ailleurs, le rappel, dans l’acte, sur les lotissements prouve bien cette volonté : « Hors lotissement. Il est rappelé que dans le cas où la parcelle ne constituerait pas la propriété totale du vendeur, la vente du solde devrait faire l’objet d’une demande règlementaire de lotissement et des modifications pourraient le cas échéant être imposées au présent lot. » ; le passage « L’intégralité des impôts fonciers de l’immeuble (bâti ou non bâti) sauf évidemment si des cotes individuelles étaient établies pour chaque lot », concernant les charges communes à l’ensemble immobilier, conforte cette volonté.

Dans un autre sens, cette clause, prévoie la possibilité de pouvoir donner des limites à chaque lot : soit de passer d’une division en jouissance, faisant l’objet d’un état descriptif de division qui opère la division de la propriété de l’immeuble, à une division en propriété objet d’un changement de limite (division parcellaire)… ce qui n’est pas une nouvelle division foncière mais une mise à jour du cadastre prévue contractuellement dans l’acte de vente du 8 octobre 1962.

Pour le moins, à la lecture de l’acte, l’on peut constater que l’on a à faire à un officier civil pas trop regardant.

01/07/2019

1 J'aime 0 Poster un commentaire

Ces blogs de Actualités locales pourraient vous intéresser

damienmenu

Une envie de faire partager ma passion par une autre voie, que celle de "La Voix". L'actualité aussi en image