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et non pas d'une solution à une situation donnée !
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Cet article qui expose que l'état descriptif de division
n'est pas l'élément créateur d'un ensemble immobilier
complète l'article précédent consacré à...
« La copropriété horizontale » !
Un état descriptif de division réalise la répartition de droits réels sur un immeuble par fractions individuelles faisant l'objet d'une attribution privative (lot) auxquelles peut être attachée une quote-part des fractions à attribution commune, si elles existent, faisant l'objet de droit concurrents (jouissance, dans le cas d'une S.C.I.A., ou indivision) ; dans cet article l'on traitera uniquement des attributions en propriété.
Article 2 du décret du 17 mars 1967 :
Le règlement de copropriété peut également comporter :
1° L'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément aux dispositions des articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 modifié ;
2° La ou les conventions prévues à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires aux parties communes.
Article 3 du décret du 17 mars 1967 :
Les règlements, états et conventions énumérés aux articles qui précèdent peuvent faire l'objet d'un acte conventionnel ou résulter d'un acte judiciaire, suivant le cas, ayant pour objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d'un immeuble dans les conditions fixées (par) le I de par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Si le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division et les conventions visées à l'article 2 ci-dessus, il doit être rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties et les clauses particulières au règlement de copropriété doivent se distinguer nettement des autres.
Dans ce cas, seules les stipulations dont l'objet est précisé à l'article 1er du présent décret constituent le règlement de copropriété au sens et pour l'application de ladite loi.
« I » de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 :
I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Un ensemble immobilier doit comporter des éléments et/ou des services communs pour que la loi du 10 juillet 1965 puisse s'appliquer supplétivement et uniquement pour ces derniers ; sans éléments et/ou services communs il ne peut pas exister de part d'indivision (quote-part) ; dans ce cas un éventuel état descriptif de division ne pourra pas respecter les conditions fixées (par) le I de par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Si l’état descriptif de division est un document obligatoire pour un groupe d’immeubles bâtis conformément à l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et aux articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, il ne le semblerait pas, au vu de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, pour des ensembles immobiliers autres que ceux prévus à l'article premier de la loi précitée.
Mais cela uniquement pour les lotissements qui ont fait l'objet d'un changement de limite (division cadastrale), le plan de masse prévu, suivant la date de création du lotissement (voir, ci-dessous, les articles des différents textes en vigueur) est suffisant ; dans le cas contraire, où l'unité ou les unités foncière n'ont pas fait l'objet d'un découpage en plusieurs parcelles, pour les besoins de la publicité foncière un état descriptif de division est obligatoire et le plan de masse prévu, ci-avant, indiquant la situation et les contenances des lots, doit y être annexé.
Article 7 du décret 55-22 :
Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit indiquer, pour chacun des immeubles qu'il concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit). Le lieu-dit est remplacé par l'indication de la rue et du numéro pour les immeubles situés dans les parties agglomérées des communes urbaines.
Lorsqu'il réalise ou constate une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, l'acte ou la décision doit désigner l'immeuble tel qu'il existait avant la division et chacun des nouveaux immeubles résultant de cette division, sauf en cas de lotissement effectué dans le cadre de la législation sur les lotissements ou s'il s'agit d'immeubles situés dans les communes où le cadastre n'est pas rénové. La constitution sur une fraction de parcelle d'un droit d'usufruit, d'un droit de superficie ou d'un bail emphytéotique est considérée comme un changement de limite de propriété.
Lorsque, sans réaliser ou constater une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, il ne concerne qu'une ou plusieurs fractions d'un immeuble, l'acte ou la décision judiciaire doit comporter à la fois la désignation desdites fractions et celle de l'ensemble de l'immeuble. La désignation de la fraction est faite conformément à un état descriptif de division, ou, éventuellement, à un état modificatif, établi dans les conditions fixées par décret, et préalablement publié ; elle doit mentionner le numéro du lot dans lequel la fraction est comprise, et, sous réserve des exceptions prévues audit décret, la quote-part dans la propriété du sol afférente à ce lot. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'acte ou la décision concerne soit une servitude, soit un droit d'usage ou d'habitation, soit un bail de plus de douze années. Elles sont également sans application lorsque l'acte ou la décision entraîne la suppression de la division de l'immeuble.
Article 71-1 du décret 55-1350 :
L'état descriptif de division, prévu à l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé, peut être contenu soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l'organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire. Un seul état descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée.
L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.
Article 71-2 du décret 55-1350 :
Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.
a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;
b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.
Il faut savoir qu’en 1955 l’on était dans une période floue concernant les lotissements si l'on prend connaissance de l'article 107 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 portant codification des textes législatifs concernant l'urbanisme et l'habitation :
Ce projet doit comporter :
1° Un plan de situation de l'ensemble des constructions et travaux envisagés ;
2° Un plan d'aménagement comportant le raccordement du groupe d'habitation ou du lotissement avec les voies publiques et s'il y a lieu avec les canalisations d'eau potable et les égouts de la commune ;
...
Ce n’est réellement qu’en 1959 que le décret n° 59-898 du 28 juillet 1959 (fixant, en application du décret 58-1466 du 31-12-1958 relatif aux demandes de lotissement, les formes et délais d'instruction des demandes d'autorisation des lotissements) amena quelques éclaircissements.
Article 6 décret 59-898 :
Le dossier du lotissement approuvé comporte :
1° Un plan de situation ;
2° Des plans faisant apparaitre :
Les lots prévus ;
La voirie, les espaces libres, les aires de stationnement, l’alimentation en eau, gaz et électricité, l’évacuation des eaux et matières usées, l’éclairage et tous ouvrages d’intérêt collectif ;
L’implantation et le volume des constructions qui pourront être édifiées sur les lots ;
…
Soit un plan de division !
Donc, l’état descriptif de division est bien obligatoire pour un lotissement, n'ayant pas fait l'objet d'un changement de limite... pour les besoin de la publicité foncière !
Les dispositions ayant été en vigueur, dans le Code de l’urbanisme et de l’habitation, jusqu’à la création, consécutive à la scission de ce dernier, du Code de l’urbanisme faisant suite au décret n° 73-1022 du 8 novembre 1973 (partie législative) et du décret n° 73-1023 du 8 novembre 1973 (partie règlementaire).
Article R.315-20 du Code de l’urbanisme (partie règlementaire) :
Le dossier de lotissement approuvé comporte :
1° Un plan de situation ;
2° Des plans faisant apparaître :
Les lots prévus ;
La voirie, les espaces libres, les aires de stationnement, l'alimentation en eau, gaz et électricité, l'évacuation des eaux et matières usées, l'éclairage et tous ouvrages d'intérêt collectif ;
L'implantation et le volume des constructions qui pourront être édifiées sur ces lots ;
Puis suite au décret n° 84-228 du 29 mars 1984 l’article R.315-5 :
Le dossier joint à la demande est constitué des pièces ci-après :
a) Une note exposant l'opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics ou privés découlant de l'opération projetée ;
b) Le plan de situation du terrain notamment par rapport à l'agglomération ;
c) Un plan de l'état actuel du terrain à lotir et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande d'autorisation ne concerne pas la totalité de la propriété, la partie que l'auteur de la demande entend ne pas incorporer au lotissement ;
d) Un plan définissant la composition d'ensemble du projet et faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative, ainsi que les plantations à conserver ou à créer, ce plan pouvant se présenter sous la forme d'un plan de masse et pouvant également faire apparaître la division parcellaire :
e) Un projet de règlement, s'il est envisagé d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme en vigueur ;
f) Si des travaux d'équipement internes aux lotissements sont prévus, un programme et des plans desdits travaux indiquant les caractéristiques des ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation, notamment le tracé des voies, l'implantation des équipements et leurs modalités de raccordement aux bâtiments dont l'édification est prévue ;
g) Le cas échéant, une copie de l'autorisation de défrichement ;
h) L'étude d'impact définie à l'article 2 du décret n° 77-1141 du 12 octobre 1977, lorsque l'opération est située en dehors d'une commune ou partie de commune dotée d'un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé et permet la construction d'une surface hors œuvre nette de 3 000 mètres carrés ou plus.
i) S'il est prévu une réalisation par tranches, les conditions et modalités d'exécution des travaux ;
j) Le cas échéant, une attestation de la garantie à fournir en application de l'article R. 315-33.
Actuellement l’article R-442-4 :
Le plan prévu par le 2° de l'article R. 441-4 fait apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative.
Mais dans le cas où il en existe un c'est le b) de l'article 71-2 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 qui s'applique :
b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.
Ce qui ramène à l'alinéa 2 de l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 :
Lorsqu'il réalise ou constate une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, l'acte ou la décision doit désigner l'immeuble tel qu'il existait avant la division et chacun des nouveaux immeubles résultant de cette division, sauf en cas de lotissement effectué dans le cadre de la législation sur les lotissements ou s'il s'agit d'immeubles situés dans les communes où le cadastre n'est pas rénové. La constitution sur une fraction de parcelle d'un droit d'usufruit, d'un droit de superficie ou d'un bail emphytéotique est considérée comme un changement de limite de propriété.
Comme nous l'avons vu dans l'article La copropriété horizontale un droit de superficie, un bail emphytéotique et un usufruit sont des droits réels, autres que la propriété, pouvant faire partie d'un état descriptif de division auxquels s'ajoute les attribution en jouissance d'une S.C.I.A. et le bail à construction introduit par la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964, mais dont sont exclus les baux commerciaux (droit d'usage) de plus de douze ans ; comme en dispose l'alinéa 3 de l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 :
Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'acte ou la décision concerne soit une servitude, soit un droit d'usage ou d'habitation, soit un bail de plus de douze années.
Ces « portions de terrain » étant des droits réels, considérés comme faisant suite à une division de la propriété (division foncière) d'une unité foncière sans changement de limite, ne peuvent être qu'un droit de propriété, qu'un droit de superficie, qu'un bail emphytéotique ou qu'un bail à construire, ne pouvant pas faire l'objet de droits concurrents entre-elles (indivision).
Pour conclure l'on retiendra qu'un état descriptif de division n'est pas nécessaire pour la demande d'autorisation, mais que s'il n'y a pas eu changement de limite (découpage de l'unité foncière en plusieurs parcelles cadastrales) il faut, pour cette dernière, produire un plan délimitant les lots et séparant ces derniers des éléments communs, et qu'ultérieurement ce plan servira, pour les besoins de la publicité foncière, à être annexé à l'état descriptif de division conformément à l'article 71-3 du décret du 14 octobre 1955.
